В последнее время все чаще можно услышать, что квартира приобретена в ипотеку. Приобрести собственное имущество в ипотеку предлагают сегодня все банки, на территории РФ. Рассмотрим, что такое ипотека на жилье и как ее получить. Отдельное внимание уделим тому, какие документы необходимо будет подготовить, и какие продукты представлены на рынке.

Первым делом необходимо разобраться, что такое ипотека. Ипотека — это разновидность залогового договора, при котором финансовая компания выдает средства клиенту, с целью приобретения собственной недвижимости. Что касается залога, то им является та квартира, на которую банк выдает средства. Сегодня финансовые компании активно выдают ипотечный продукт для приобретения квартиры, дома или даже доли в недвижимости. При этом важно учитывать, что приобретенное имущество остается в собственности заемщика, то есть покупателя. Что касается кредитора, то он является выгодоприобретателем в части фактической задолженности по кредитному договору.

В рамках закона он имеет право продать квартиру только тогда, когда заемщик перестанет вносить плату по графику. Что касается клиента, который приобретает жилье, то он не может им распоряжаться по своему усмотрению, а именно продавать, обменивать или сдавать в аренду. Пока кредит на квартиру не будет погашен в полном размере, все действия связанные с квартирой необходимо согласовывать с финансовой компанией.

Кому дадут и что для этого нужно

Оформить кредит на приобретение квартиры сегодня может практически каждый желающий, кто соответствует требованиям банка. При этом важно учитывать, что условия кредитования сегодня не существенно различаются.

Все банки выставляют ряд требований:

Возраст	Что касается возраста, то большинство банков готовы сотрудничать с гражданами, в возрасте от 21 года. Получить кредит с 18 лет практически невозможно. Предельный возраст оформления ипотеки составляет: для женщин 50-55 лет для мужчин 60-65 лет
Гражданство	На практике крупные банки, такие как Сбербанк, готовы сотрудничать исключительно с лицами с Российским гражданством. Некоторые коммерческие банки готовы пойти навстречу иностранному гражданину и предоставить необходимую сумму денег на покупку квартиры.
Доход	Наличие стабильно дохода – обязательное условие для получения ипотеки. Банк должен быть уверен в том, что долг будет погашен согласно графику.
Занятость	Каждый клиент должен быть официально трудоустроенным. При этом стаж работы, в большинстве случаев, не должен быть менее 3 месяцев.
Кредитное досье	При оформлении кредита банк внимательно изучает не только самого клиента, но и его кредитное прошлое. Получить деньги на приобретение дома смогут только те клиенты, которые имеют положительную историю. Банки не готовы сотрудничать с закредитованными гражданами, которые допускали многочисленные просрочки и нарушали условия кредитного договора.
Залог	Кредитор готов выдать средства только на ликвидное имущество, которое можно быстро продать и погасить долг, если условия договора будут нарушены. Получить средства на приобретение ветхого или аварийного жилья не получится.
Страхование	В рамках закона приобретаемое имущество необходимо застраховать по риску «конструктивные элементы». При необходимости банк может запросить оформление титульного страхования.

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

30 лет

от 9,7 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредитный лимит:

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными в Локо-Банке

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Документы для физических лиц

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

• паспорт заемщика
• второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
• для мужчин в возрасте до 27 лет — наличие военного билета
• свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
• ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
• справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
• справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
• анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
• заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

• диплом о высшем образовании
• справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Документы для ИП

Индивидуальные предприниматели – граждане, которые работают на себя. Для оформления ипотеки им следует подготовить:

• паспорт заемщика
• дополнительные документы, подтверждающие личность
• выписка из государственного реестра предпринимателей
• декларация, которая направляется в налоговую, как минимум за последние 12 месяцев
• договор аренды, при наличии
• счета и соглашения с партнерами
• лицензия на осуществление предпринимательской деятельности
• иные документы, подтверждающие финансовую стабильность индивидуального предпринимателя

Зачастую индивидуальные предприниматели предоставляют документы на личное имущество, которое служит гарантией возврата кредита (дополнительное залоговое обеспечение).

Выбор ипотечного кредита – важная процедура, к которой следует подойти крайне ответственно. Главное – не торопиться и внимательно изучить все условия и предложения на рынке. Для того чтобы сделать правильное решение и оформить кредит на выгодных условиях, предлагаем принимать во внимание несколько простых советов.

Сравниваем процентные ставки

Первое, с чего стоит начать – это изучение процентных ставок в крупных банках. Если внимательно изучить предложения, то станет ясно, что ставка находится в диапазоне от 10 до 15% годовых. Если вы получаете заработную плату на карту банка, то стоит уточнить условия получения кредита для корпоративных клиентов. Зачастую банки готовы зарплатникам снижать ставку на несколько пунктов.

Акции – то, что любят все клиенты. Очень часто банки, с целью привлечения клиентов, предлагают оформить кредит по минимальной ставке. Однако тут стоит учитывать, что кредитор требует:

• внести минимальный взнос от 30-40% от стоимости приобретаемой квартиры
• купить полис страхования в их компании

При этом важно учитывать, что аукционные кредиты оформляются на небольшой срок от 5 до 10 лет. Соглашаясь на сделку, вы должны понимать, что ставка по ипотеке будет минимальной, но ежемесячный платеж завышенным. Дополнительное внимание необходимо обратить не на проценты кредитора, а условия предоставления денег самого застройщика. Как правило, застройщики сотрудничают со многими финансовыми компаниями и предлагают льготный кредит, по ставке от 7 до 10% годов, при покупке имущества в конкретном доме. Поскольку предложений много, каждый сможет выбрать то, которое максимально подходит именно ему по процентной ставке и иным условиям кредитного соглашения.

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

от 500 000 до 30 000 000 руб.

30 лет

от 9,7 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредит на большую сумму в Совкомбанке

Кредитный лимит:

от 150 000 до 30 000 000 руб.

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными в Локо-Банке

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Важно отметить, что именно сокращение срока будет выгодно клиенту, который принял решение погасить ипотечный договор быстрее.

Размер комиссионных

Помимо процентной ставки во время оформления следует внимательно изучить размер всех комиссий. Некоторые банки включают плату за:

• ведение и обслуживание счета
• различные выписки и оповещения
• внесение ежемесячного платежа

За счет таких комиссионных размер процентной ставки может увеличиться на 2-5%. Именно поэтому при оформлении стоит писать отказ от различных дополнительных услуг или вовсе не пользоваться продуктом банка.

Условия страхования

В рамках закона каждый кредитор обязан застраховать приобретаемое имущество только по одному риску – конструктивная гибель. При этом клиент сам принимает решение, в какой страховой компании оформить защиту.

На практике банки:

• включают дополнительные риски, такие как страхование имущества, внутренней отделки (которой зачастую на момент кредитования вовсе нет) и гражданскую ответственность перед третьими лицами
• обязывают покупать договор страхования у них, иначе ставка будет на 1-2% увеличена

Важно понимать, что все условия – незаконны и клиент имеет право не только отказаться, но и написать жалобу в Центральный банк.

Условия расторжения договора

Следует заранее внимательно изучить условия договора и понять, в каком случае расторгнуть ипотечное соглашение может банк и клиент. Как правило, клиент может расторгнуть соглашение только в том случае – если банк нарушит условия договора, а именно завысит ставку после подписания, хотя данное право не предусмотрено условиями или начнет начислять дополнительные платы.

Банк имеет право расторгнуть договор, если:

• при заключении клиент предоставил ложные сведения
• заемщик не вносит оплату длительный срок

В последнем случае финансовая компания подает на расторжение, если оплата не поступала более 90 дней. Клиенту будет предложено погасить задолженность в кротчайшие сроки. Если этого не произойдет, то квартира будет продана, а долг погашен.

Как выбрать банк: самые выгодные программы

Поскольку договор оформляется на длительный срок, к выбору кредитора и программе следует подойти крайне ответственно. Что касается банка, то стоит обратить внимание на:

• сколько финансовая компания представлена на рынке
• наличие офисов и филиалов на всей территории РФ и за ее пределами
• наличие лицензии
• финансовые показатели и награды (информация доступна на официальном портале)

Ставка в рублях *

Первоначальный взнос

Срок кредита

Ипотечный кредит от «Росбанк Дом» поможет быстро решить жилищный вопрос одним из самых популярных способом – путем покупки квартиры. Мы предусмотрели различные варианты параметров ипотеки, чтобы Вы имели возможность подобрать именно то, что Вам нужно.

Для получения кредита на покупку квартиры подтвердите свой доход справкой с портала Госуслуги , которая формируется всего в один клик и отправляется на электронный адрес кредитора. В этом случае нет необходимости предоставлять 2-НДФЛ и копию трудовой книжки. Подробности Вы можете узнать у менеджера банка.

Список документов

По клиенту:

• Копия паспорта (все страницы);
• Документы, подтверждающие доход:
• для пользователей портала Госуслуги – для покупки квартиры в ипотеку в Москве или любом другом регионе Вы можете подтвердить свой доход справкой с портала Госуслуги. Получить документ и отправить его по электронному адресу кредитора можно всего в один клик. При этом от Вас не потребуется предоставлять 2-НДФЛ и копию трудовой книжки. Если вы не зарегистрированы на портале Госуслуги – наш менеджер поможет быстро пройти регистрацию. Если в справке указан не полный доход заемщика – для одобрения ипотечного кредита на квартиру дополнительно потребуется предоставить его подтверждение по форме Банка;
• для собственников бизнеса и индивидуальных предпринимателей - налоговые декларации, в зависимости от системы налогообложения установленные законодательством, и управленческая отчетность;
• справка 2-НДФЛ или по форме банка;
• копия трудовой книжки, заверенная работодателем (все заполненные страницы), для военнослужащих - справка по установленной форме.

По недвижимости:

• Правоустанавливающие документы на квартиру или долю, которую заемщик планирует купить в ипотеку;
• Технические документы: кадастровый/ технический паспорт помещения;
• Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов.

Информация по заемщику

Гражданство: не имеет значения;

Возраст: не менее 20 лет к моменту подачи заявки на ипотечный кредит на квартиру и не старше 65 лет к моменту полного погашения задолженности;

Трудоустройство: кредитуются наёмные работники, учредители и соучредители компаний, а также индивидуальные предприниматели;

Созаёмщики / поручители: созаёмщиками могут быть до 3 человек как из числа родственников, так и любые третьи лица.

Информация по недвижимости

При залоге приобретаемой/имеющейся жилплощади:

• Здание, где котором находится квартира, покупаемая в ипотеку на первичном или вторичном рынке, не должно состоять на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением;
• Жилье должно иметь отдельную кухню и санузел.

Окончательное решение о соответствии предмета залога требованиям принимается кредитором.

Максимальный срок кредитования – 25 лет. Какой бы период не был выбран для ипотеки на вторичное и первичное жилье, помните, что наличие собственной жилплощади избавляет от необходимости аренды, вынужденного проживания с родителями или накопления на будущую покупку.

Чем сопровождается покупка квартиры (доли) в ипотеку

Мы стараемся учесть различные потребности клиентов и предлагаем множество вариантов приобретения жилплощади с оптимальными условиями. Вторичное ли это жилье или новое, в Москве или другом регионе РФ – не важно: «Росбанк Дом» предусмотрел программы покупки жилплощади в кредит на все случаи жизни.

Жилье, приобретаемое в ипотеку, будь то квартира, доля или комната, может находиться в высотных и малоэтажных зданиях. Каждому клиенту, планирующему воспользоваться жилищным кредитованием, мы готовы предложить:

• Дополнительный кредит для первоначальный взнос. Предоставляется под залог имеющейся у Вас недвижимости и является выходом, если суммы собственных средств недостаточно для внесения аванса по выбранной программе.
• Целевое/нецелевое кредитование под залог имеющегося недвижимого имущества.
• Оформление жилплощади родителями на совершеннолетних детей. Ребенок становится ее собственником при сохранении условий (то есть сама ипотека на вторичное или первичное жилье будет оформлена на родителей).

Для целого ряда клиентов предусмотрены специальные условия кредита на квартиру:

• возможность задействовать при оплате долю из материнского капитала;
• оформить «Ипотеку молодым» и получать отсрочку по погашению основного долга при рождении ребенка;
• взять в «Росбанк Дом» повторный ипотечный кредит со сниженными процентами;
• купить новую квартиру в Москве и других городах, используя госсубсидии и т.д.

Более подробную информацию об условиях Вы можете получить, перейдя по ссылке .

Условия получения кредита на квартиру

Необходимо соблюсти возрастные ограничения: клиенту должно быть не менее 20 лет к моменту оформления квартиры в ипотеку и не более 65 лет - к полному погашению. При этом можно быть гражданином любой страны, но являющимся налоговым резидентом РФ, по типу занятости – наемным работником, владельцем бизнеса, индивидуальным предпринимателем, учредителем (или соучредителем) компании.

Собирающимся купить вторичное или новое жилье нужно предоставить документы о заемщике, перечень которых Вы найдете выше. Следующим шагом после их рассмотрения, подбора программы, одобрения суммы является поиск подходящего решения и выход на связь с собственниками недвижимости (или организацией, если речь идет о покупке в ипотеку новой квартиры от застройщика). Далее нужно получить и предоставить в Банк бумаги на сам объект (перечень документов также представлен выше).

Наш интерес – учет Ваших интересов

Взять в ипотеку однокомнатную или большую по площади новую квартиру, воспользовавшись одной из наших программ, – значит оформить сделку удобно, быстро и просто. Подбор параметров ипотечного кредита и сопутствующих услуг (оценка, страхование и т.д.), оформление документов и выдача средств производятся максимально оперативно. Приоритет нашей работы – это удобство клиентов и ориентация на Ваши интересы.

Получите подробную информацию о получении кредита для покупки квартиры или доли у специалистов «Росбанк Дом».

Подробнее

* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита (по состоянию на 05.09.2019 г.): ставки 8,49%-11,24% при условии приобретения квартиры/доли на вторичном рынке с первоначальным взносом от 20% от ее рыночной стоимости, совершения в связи со снижением процентной ставки по договору единоразового платежа в размере от 1% до 4% от суммы кредита (в зависимости от условий кредитного договора), страхования жизни и здоровья, имущества и риска утраты (ограничения) права собственности на него (заемщик вправе не осуществлять страхование указанных рисков), и в зависимости от кредитной истории, срока кредита (3-25 лет), трудовой деятельности, уровня образования, количества участников сделки, места нахождения предмета залога, вида дохода и соотношения доходов к расходам. Размер кредита от 600 000 руб. для Москвы и Московской области, от 300 000 руб. для других регионов. Расходы по оценке, страхованию – в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. ПАО Росбанк оставляет за собой право на изменение любой части данного сообщения без предварительного уведомления. Филиал ПАО РОСБАНК «Росбанк Дом». Банк вправе отказать в предоставлении кредита. ПАО РОСБАНК Генеральная лицензия ЦБ РФ №2272 от 28.01.2015 г.

Подберите квартиру в Москве и Московской области в нашей

Добрый день, уважаемые читатели финансового журнала «сайт»! Сегодня мы поговорим об ипотеке и ипотечном кредите : что это такое, как рассчитать ипотеку онлайн, каковы условия получения ипотеки в 2019 году, какие программы ипотечного кредитования предлагают ведущие банки.

Публикация будет полезна всем, кто решил или еще только размышляет о подобной возможности. Нелишним будет прочитать статью и лицам, желающим расширить свои знания в области финансов. Поэтому рекомендуем абсолютно всем не терять времени, а приступить к чтению!

Итак, из представленной статьи вы узнаете:

• Что такое ипотечный кредит и в чем заключаются преимущества и недостатки ипотеки;
• Какие существуют специальные программы ипотечного кредитования;
• Какие этапы включает оформление ипотеки;
• Основные условия выдачи ипотеки в России;
• Каковы особенности расчета платежей по ипотечному кредиту;
• Какие банки предлагают лучшие условия;
• К кому обращаться за помощью в получении ипотеки.

Кроме того, в конце статьи читатели найдут ответы на самые популярные вопросы об ипотечном кредитовании.

Публикация получилась довольно объёмной, поэтому пользуйтесь содержанием.

О том, что такое ипотека, каковы условия оформления ипотечного кредита в ведущих банках России, как можно быстро рассчитать ипотеку в режиме онлайн, а также какие ипотечные программы существуют — мы расскажем в данном выпуске

1. Что такое ипотека простыми словами - обзор понятия и его суть 📋

Что представляет собой ипотека?

Ипотека - это особый вид залога, который предназначен для страхования займодателя от возможного невозврата средств. При этом в качестве залога используется покупаемое имущество.

Традиционно в ипотеке используется недвижимость – квартира, жилой дом, доля в объекте .

При оформлении ипотеки объект имущества на праве собственности принадлежит покупателю. При этом в силу того, что он является залогом, кредитор имеет право при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств отсудить недвижимость в свою пользу.

Кроме того , у собственника нет права распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Без согласования с кредитной организацией он не может продать или подарить недвижимость, обремененную залогом.

1.1. Смысл ипотеки

Главной характеристикой ипотеки является залог . Его присутствие является важнейшим условием существования этого экономического понятия.

Следует понимать , что залогом может стать не только покупаемое имущество, но и уже находящееся в собственности заемщика.

Так, например, банки не всегда охотно соглашаются на кредитование строящегося жилья , ведь на него еще не оформлено право собственности. А значит, невозможно наложить обременение.

Процесс становится гораздо проще, если в качестве залога потенциальный заемщик предлагает оформить уже имеющуюся в его собственности квартиру.

По окончании строительства и сдачи недвижимости в эксплуатацию можно продать предмет залога с разрешения банка с целью погашения кредита. Другой вариант – сохранить обременение до момента полного выполнения обязательств. В этом случае заемщик становится владельцем двух квартир.

Финансисты под ипотекой понимают две экономических категории: залог имущества , а также выданный под него денежный займ .

При этом можно выделить ряд признаков, которые характерны для ипотеки:

1. оформление регулируется федеральными законами;
2. целевой характер, то есть при оформлении кредита на квартиру, потратить деньги на покупку чего-либо другого не получится;
3. длительный срок кредитования (до 50 лет);
4. более низкие по сравнению с нецелевыми кредитами процентные ставки.

Теоретически существует возможность оформлять ипотеку и на приобретение другого имущества (например , предметов роскоши), а также оплату обучения и лечения. Однако в России подобные программы не популярны.

1.2. История развития

Историки сходятся во мнении, что термин ипотека произошел очень давно – примерно в 5 000 году до нашей эры.

Тогда в Древней Греции ипотекой называли столб , который устанавливали на земельном участке заемщика. На нем располагалась информация, относящаяся к предмету залога. Кроме того, займы под залог недвижимости выдавались и в Древнем Египте.

В нашей стране ипотека в современном понимании появилась не так давно. Покупка квартир в стала возможна только в конце 90 -ых годов.

Толчком этому послужило принятие в 1998 году закона, регулирующего ипотеку. Именно он по сей день выступает основным законодательным актом, который регулирует оформление ипотечных соглашений.

1.3. Преимущества и недостатки ипотеки

Для большинства жителей нашей страны оформление ипотеки становится единственной возможностью стать владельцем квартиры сегодня, а не в далеком будущем. Это приводит к неизменному спросу на ипотечные программы.

Специалисты выделяют целый ряд преимуществ , которые получают заемщики, оформляя ипотеку:

1. Приобретение собственного жилья с максимальной выгодой доступно тем, кто имеет право на получение льготной ипотеки . В России воспользоваться специальными программами могут молодые специалисты, военные, а также граждане, воспитывающие более одного ребенка.
2. Решение проблем с жильем в максимально короткие сроки. Использование ипотеки позволяет отказаться от длительного накопления средств на собственную квартиру. Также исчезает необходимость ежемесячно отдавать огромные деньги чужому человеку в качестве арендных платежей.
3. Для некоторых оформление ипотеки позволяет инвестировать средства в недвижимость. Такое имущество редко падает в цене, а в долгосрочной перспективе рост стоимости квартир не прекращается. Покупая недвижимость, заемщик получает возможность реализовать ее в будущем по более высокой стоимости. При этом можно будет не только погасить долг по ипотеке, но и получить ощутимую прибыль.

Несмотря на существенные преимущества, ипотека имеет и ряд недостатков :

1. Ипотеку бывает оформить достаточно сложно. Многие кредитные организации настолько тщательно проверяют заемщиков, что получить положительное решение становится непросто.
2. Высокий размер переплат. В связи с оформлением ипотеки на длительный срок она может сравняться с первоначальной суммой кредита.
3. Собственник ограничен в правах на распоряжение залоговым имуществом.
4. Срок погашения кредита обычно достаточно велик. Далеко не каждый готов ежемесячно на протяжении 10-30 лет вносить внушительные платежи.
5. Существует риск лишиться квартиры. Если по каким-либо причинам заемщик не исполняет своих обязательств по ипотеке, банк имеет право через суд забрать либо продать на аукционе предмет залога.

Статистические данные показывают, что позволить себе купить жилье в ипотеку могут не больше 5 % российских граждан. При этом большая их часть оформляет кредит на льготных условиях.

2. Существует ли разница между понятиями ипотека и ипотечный кредит? 📊

Большая часть граждан не могут позволить себе купить квартиру за наличные. Именно поэтому статистические данные демонстрируют, что более 50 % всех сделок с недвижимостью совершается путем оформления ипотечных кредитов. Более подробно о том, и как правильно действовать при покупке жилья в кредит, мы писали в предыдущей статье.

Далеко не все знают, что понятия ипотеки и ипотечного кредита неравнозначны.

Ипотечный кредит - это важная составляющая ипотечной системы, которая предполагает оформление банком займа под обеспечение в виде залога недвижимости.

Получается, что выдавая кредит, банковская организация, чтобы гарантировать себе возврат выданных средств, оформляет купленную квартиру в залог. Именно купленная на заемные средства недвижимость в описанной выше ситуации выступает ипотекой .

Под ипотекой понимают определенную форму залога. При ней приобретаемая недвижимость принадлежит должнику и используется им, но на нее наложено обременение.

Получается, что при отказе должника вносить платежи по займу кредитор имеет право реализовать имущество с целью возврата себе выданных в качестве кредита средств.

Обзор основных видов ипотечного кредитования в России

3. Основные виды ипотеки и ипотечного кредитования 📑

Сегодня ипотечное кредитование для многих выступает единственным способом решить проблему с жильем. Поэтому спрос на эту финансовую услугу постоянно возрастает.

В таких условиях банки с целью привлечения как можно большего количества клиентов выпускают на рынок всё новые программы . В то же время огромное количество клиентов не только затрудняются решить, какая программа будет оптимальной именно для них, но и не представляют, в чем состоят их принципиальные отличия.

Ипотечные кредиты – понятие многогранное, поэтому в зависимости от различных характеристик выделяют большое количество классификаций :

• по цели кредитования;
• в зависимости от валюты займа;
• по виду недвижимости, которая будет куплена;
• по способу расчета ежемесячных платежей.

Это далеко не полный список, причем каждая классификация имеет право на существование.

Некоторые специалисты предпочитают выделять группы ипотеки , исходя из ее определения как залога недвижимости .

По этому принципу можно выделить две группы:

1. ипотека под залог имеющейся в собственности недвижимости;
2. гораздо чаще займ берут те, у кого ничего нет, поэтому более популярен кредит под залог покупаемого имущества.

Если ипотека оформляется первым способом, заемщик получает следующие преимущества:

• более низкая ставка;
• возможность нецелевого использования средств.

При оформлении ипотеки под залог приобретаемого объекта недвижимости , наоборот, займ имеет исключительно целевой характер. То есть купить на полученные деньги нельзя ничего кроме квартиры, более того, она должна быть одобрена банком. О том, как взять , читайте в отдельной статье.

Сегодня на рынке сосуществует огромное количество кредитных организаций. Естественно, это ведет к огромной конкуренции.

Каждый банк стремится разработать несколько программ ипотечного кредитования , которые окажутся уникальными и будут популярны среди заемщиков.

Называют программы кредитования по-разному, но чаще всего наименования отражают способ получения либо цель . В первом случае названия больше носят рекламный характер. Во втором – они отражают реальное предназначение ипотеки.

По цели оформления принято выделять:

1. Кредит для приобретения квартиры на вторичном рынке один из самых распространенных на сегодняшний день. Его характеризуют оптимальные условия , выгодная процентная ставка . Кроме того, этот вид ипотеки отличается быстрым оформлением . Многие банки предлагают сразу несколько разновидностей ипотечных кредитов на приобретение жилья на вторичном рынке, в соответствии с которыми для некоторых групп заемщиков предлагаются определенные льготы.
2. Ипотечный займ на строящуюся недвижимость дает возможность приобрести жилье в момент его строительства. Следует понимать, что застройщик в обязательном порядке должен быть аккредитован выдающей кредит организацией. Для банка в этом случае действует не только риск невозврата, но и вероятность, что строительство не будет окончено. Поэтому по подобным программам ставка самая высокая . Естественно, что это ведет к увеличению переплаты. Однако есть и плюс для заемщика – квартиру можно приобрести по гораздо более низкой стоимости.
3. Ипотека для строительства дома выдается тем, у кого имеется земельный участок. Такой кредит позволяет возвести частный дом.
4. Кредит на приобретение загородной недвижимости позволяет стать собственником таунхауса , загородного дома , земельного участка или коттеджа . На рынке существуют предложения, разработанные кредитными организациями при поддержке застройщиков. Подобные программы предоставляют возможность купить жилые объекты в экологически чистых районах по приемлемым ценам.

Получается, заемщику, чтобы облегчить выбор среди разнообразия ипотечных программ, следует определиться, какое имущество будет использоваться им в качестве залога.

После этого в отделении банка, на его сайте или на интернет-ресурсах поиска кредитов необходимо выбрать программу, соответствующую цели . То есть принимать во внимание следует те программы, которые позволяют приобрести желаемый тип недвижимости.

Программы ипотечного кредитования для молодых семей, бюджетников, госслужащих, молодых специалистов

4. Специальные программы ипотечного кредитования — обзор ТОП-4 ипотечных программ 📝

В России существуют не только стандартные (базовые) ипотечные программы , на которые подать заявку может каждый, но и специальные , направленные на помощь в приобретении жилья определенным категориям граждан. Отличительной особенностью такой ипотеки является поддержка со стороны государства.

1) Ипотека с господдержкой

Целью ипотечного кредитования с государственной поддержкой является помощь в решении жилищных проблем, которая предназначена для социально незащищенных граждан.

К ним относятся:

• семьи, относящиеся к многодетным;
• граждане, воспитывавшиеся в детских домах;
• низкооплачиваемые работники бюджетной сферы;
• инвалиды;
• иные категории граждан, не имеющие возможность приобрести жилье без помощи государства.

Чтобы воспользоваться возможностью оформить социальную ипотеку, граждане должны быть поставлены в очередь на улучшение условий проживания.

Существует несколько видов помощи, оказываемой государством:

• субсидия, которая может быть направлена как на погашение имеющейся ипотеки, так и на первоначальный взнос;
• более низкая процентная ставка по ипотечному займу;
• продажа в кредит недвижимости по сниженной стоимости.

Гражданин не имеет права самостоятельно выбирать, какую помощь ему предпочесть. Такое решение принимается местными властями.

2) Военная ипотека

Для военнослужащих, которые принимают участие в программе накопительно-ипотечной системы, предусмотрена возможность воспользоваться для приобретения квартир программой «Военная ипотека» . Такое кредитование осуществляется при поддержке со стороны государства.

На специальный счет военному перечисляют субсидии , которые предназначены для приобретения жилой недвижимости. При этом с 2016 года у военных появилась возможность выбирать регион приобретения жилья, а также тип объекта недвижимости.

3) Ипотека для молодой семьи

Еще одним видом социальной ипотеки является ипотека для молодой семьи. Действие этой программы планировали прекратить в 2015 году. Однако условия отредактировали и ипотеку для молодой семьи продлили. На данный момент планируется, что программа будет действовать до 2020 года.

Воспользоваться этим типом ипотеки имеют право семьи, отвечающие следующим требованиям:

• один из супругов моложе 35 лет;
• официальное признание семьи в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий.

Программа предусматривает возможность использовать субсидированные средства в качестве взноса по ипотечному кредиту. При этом максимальный размер государственной помощи составляет 30 % стоимости жилья.

4) Ипотека для молодых специалистов

Эта программа призвана помочь с приобретением жилья работникам бюджетной сферы , возраст которых не превышает 35 лет. Одна из программ этой категории – «Дом для учителя».

Тем, кто планирует воспользоваться социальной ипотечной программой, следует знать, что помимо федеральных программ имеются и специальные программы в регионах , разрабатываемые местными властями. Именно в этих организациях можно узнать о действующих программах.

Условие 8. Процентная ставка по ипотеке

В среднем в российских банках уровень процентной ставки составляет 12 -14% в год.

Более лояльные условия действуют для постоянных клиентов банка, а также для оформляющих ипотеку по социальным программам .

Клиентам следует быть внимательными к тем банкам, которые предлагают получить ипотеку под более низкий процент. Нередко в этих случаях действуют завышенные комиссии.

Условие 9. Порядок выплат

Теоретически существует 2 варианта осуществления ежемесячных платежей:

1. дифференцированные;
2. аннуитетные выплаты.

В первом случае постепенно осуществляется снижение размера платежа, во втором – оплата осуществляется равными суммами.

В России наибольшей популярностью пользуется схема с использованием аннуитетных платежей . Именно она предлагается большинством банков.

Условие 10. Страховые взносы

Российским законодательством предусмотрена обязанность страховать ипотечные кредиты. Но зачастую банки вводят условия о дополнительных страховках.

Они вводят в кредитные программы условие страховать жизнь клиента , его трудоспособность , а также залоговое имущество . В этом случае лучше всего выбрать комплексную страховку , так как ее стоимость будет ниже.

Таким образом, существует целый ряд условий ипотечного кредитования, с которыми заемщик должен ознакомиться еще на этапе выбора банка.

Расчет ипотеки (суммы ипотечного кредита) с помощью онлайн-калькулятора

8. Как рассчитать ипотеку онлайн — пример расчета суммы ипотечного кредита 💻💸

Уже на этапе принятия решения купить жилье в ипотеку будущие заемщики задаются вопросом, каким будет размер ежемесячных платежей, и сколько в конечном итоге составит переплата.

Большинство крупных банков предоставляют всем желающим возможность произвести самостоятельно все необходимые расчеты с использованием ипотечного калькулятора в режиме онлайн . Тем не менее, зачастую возникают определенные трудности.

Купить квартиру мечтают очень многие, но далеко не все могут себе позволить потратить сразу настолько ощутимую сумму денег. Выход в такой ситуации зачастую бывает только один – взять ипотечный кредит. Многие не могут решиться на столь ответственный шаг, понимая, что подобный кредит придется выплачивать очень долго. Тем не менее, при соблюдении нескольких правил, а также тщательном выборе банка, можно переселиться в собственную квартиру без существенных проблем.

Как правильно и выгодно взять ипотечный кредит

Решение купить квартиру в ипотеку для многих становится самым важным в жизни. При этом очень хочется, чтобы займ был максимально выгодным и не стал кабалой.

Как правильно взять ипотечный кредит ? Вопрос этот неизбежно возникает у потенциальных заемщиков. На самом деле есть несколько важных правил, соблюдение которых поможет сделать покупку квартиры радостным событием и не позволит оформлению ипотеки испортить жизнь заемщику.

1. Прежде чем оформить ипотеку, следует оценить свои возможности. Желательно, чтобы ежемесячные платежи не превышали одной трети семейного бюджета. Если не соблюсти это правило, тянуть ипотеку может быть очень сложно.
2. Лучше всего улучшать жилищные условия постепенно. В этом случае сумма платежа будет ниже. Кроме того, выплатить ипотеку удастся быстрее, а при желании купить в будущем квартиру побольше, можно будет оформить кредит под более выгодные условия.
3. Недостаточно просто взять ипотечный кредит в банке. Следует вовремя вносить ежемесячные платежи. Максимальная экономия семейного бюджета поможет создать подушку безопасности. В идеале она должна быть около трех ежемесячных платежей. Это поможет платить ипотеку даже в случае временных трудностей. Когда «заначка» будет создана, можно начинать частично досрочные гашения. Это поможет сэкономить на выплате процентов.

Минимальная переплата может быть достигнута не только тогда, когда подобраны лучшие условия по ипотечному кредиту. Важно покупать квартиру тогда, когда на рынке наблюдается падение. Стоит ли брать ипотеку в этом году , читайте в специальном обзоре.

Самые лучшие банки для ипотечного кредита

С оформлением ипотеки торопиться не стоит. Еще до принятия решения следует внимательно ознакомиться с предложениями различных кредитных организаций. Чтобы понять, где лучше взять ипотечный кредит. При этом следует принять во внимание не только размер процентной ставки, но и другие условия:

• Наличие дополнительных комиссий, страховок и платежей.
• Условия досрочного гашения (в том числе частичного).
• Размер первоначального взноса. Сразу скажем, что оформить ипотечный кредит без первоначального взноса в 2019 году довольно затруднительно, потому что для банка это большие риски. Как правило, первый взнос по таким кредитам начинает от 10 процентов. Если у Вас нет первоначального взноса для покупки квартиры в кредит, обратите внимание на банки, где можно оформить потребительский кредит на любые цели. Полученные деньги можно направить на первоначальный взнос по ипотеке.

Большое количество предложений на рынке нередко ведет к тому, что потенциальные заемщики могут запутаться и растеряться. Огромное количество заманчивых рекламных лозунгов могут и вовсе ввести в заблуждение. Поэтому нелишним будет использовать при выборе ТОП-5 лучших банков для ипотечного кредита, составленный специалистами.

Онлайн-ипотека на выгодных условиях в банке «Открытие»

Решая, в каком банке оформить ипотечный кредит, не стоит оставлять без внимания банк «Открытие». Условия по ипотечному кредитованию здесь довольно лояльные. На выбор клиенту предлагается несколько интересных программ в зависимости от потребностей заемщика.

Виды ипотечных программ в банке «Открытие»

1. Покупка квартиры в новостройке.
2. Покупка квартиры на вторичном рынке.
3. Рефинансирование ипотечных кредитов других банков.
4. Военная ипотека.
5. Недвижимость под материнский капитал.
6. Ипотечное кредитование на покупку больших апартаментов.

Процентная ставка в банке Открытие определяется тем, по какой ипотечной программе был выдан кредит. На минимальный процент – 8.9% можно рассчитывать при покупке квартиры в новостройке или военной ипотеки. Из других особенностей — первый взнос от 10% и максимальный срок — 30 лет. Оформление ипотеки происходит онлайн.

Выгодный ипотечный кредит онлайн через сервис Тинькофф-Ипотека

Сервис банка Тинькофф предлагает рассмотреть предложения нескольких банков по кредитам на покупку квартиры. При этом пугающую мысль о необходимости бегать по офисам различных кредитных организаций можно оставить. Онлайн заявка на ипотеку через сайт Тинькофф позволяет переложить все проблемы по отправлению документов в банк на личного менеджера.

После заполнения анкеты на сайте Тинькофф Банка ваша заявка будет рассмотрена сразу несколькими банками-партнерами. После одобрения останется лишь выбрать лучший банк для ипотеки из предложенного списка. Более того, при оформлении кредита через Тинькофф можно получить скидку на процентную ставку до 1.5%. С учетом больших суммы и срока займа это довольно ощутимая экономия.

На текущий момент минимальная ставка по ипотечному кредиту на квартиру в новостройке начинает всего лишь от 6% годовых. Срок максимальный составляет 25 лет а сумма кредитования до 100 млн. рублей. очень важно, что через сервис оставить заявку на ипотечный кредит могут не только сотрудники компаний, но и предприниматели ИП.

Ипотечный кредит с плохой кредитной историей в банке БЖФ

В Банке Жилищного Финансирования любой желающий может оформить ипотечный кредит. Причем как заявляет банк получить кредит могут даже заемщики с плохой кредитной историей в прошлом. Главное, чтобы на момент подачи заявки не было текущих просроченных платежей по кредитам в других банках. Это один из немногих банков, где можно оформить ипотечный кредит без отказа по причине плохой кредитной истории в прошлом. Статистика БЖФ показывает, что банк одобряет 82% поданных заявок на ипотеку. Это очень высокий показатель!

Условия ипотечного кредита в Банке Жилищного Финансирования

• Ипотека по 2 документам (паспорт и второй документ — СНИЛС, ИНН водительское удостоверение).
• Есть ипотечная программа, позволяющая получить кредит без справок в день обращения.
• Официальное подтверждение дохода, уменьшает процентную ставку и увеличивает лимит кредитования.
• Оформление сделки и квартиры происходит не более чем за 3 дня.
• Ипотечный кредит выдается напрямую от банка, без участия агентов, посредников и комиссий.
• Важно! Оставить заявку на ипотечный кредит онлайн могут жители следующих городов: Москва и область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Волгоград, Екатеринбург, Казань, Краснодар, Красноярск, Нижний Новгород, Саратов, Новороссийск, Новосибирск, Омск.

Ипотечный кредит выгодно с господдержкой от банка ВТБ

• Процентная ставка здесь начинается с 10.2%.
• Первоначальный взнос меньше, чем во многих других банках – 10%.
• Возможность оформления без авансового платежа под материнский капитал.

Кроме того в этом банке действует программа «Ипотечный кредит с господдержкой». Программа подразумевает льготное кредитование семьи, у которой с 01.01.2018 родился второй или третий ребенок. На определенный период устанавливается льготная ставка 6% при первоначальном взносе от 20%. Согласитесь, что это выгодно?

Также есть интересная программа «Больше метров — ниже ставка» при покупке квартиры от 65 кв. метров. То есть, чем больше квартира, тем меньше процентная ставка.

Ипотечное кредитование на строительство или покупку загородного дома от Сбербанка

Самый большой банк страны — Сбербанк, также ведет очень активную деятельность на ипотечном рынке кредитования. Банк охотно кредитует как сами застройщиков, так и заемщиков, которые хотят квартиру в ипотечный кредит. Причем оформить ипотечный кредит могут даже пенсионеры, но при условии что погашение кредита предусмотрено до 75 лет заемщика.

Как и в других банках, здесь предлагается ипотечный кредит с господдержкой для семей с детьми; ипотека на новостройки и вторичное жилье; военные ипотечные программы; ипотека с использованием маткапитала. Также есть программы, которые не всегда можно встретить в других банках. Это — ипотечный кредит на строительство жилого дома, а также ипотечный кредит на покупку или строительство загородной недвижимости (частный дом, садовый участок и тд).

Специалисты утверждают, что интерес к ипотечному кредитованию в 2019 году не станет меньше. Скорее всего, он будет только расти. При правильном отношении к таким займам ипотека принесет только радость переезда в новое жилье. При этом не стоит брать кредит в первом попавшемся банке. Важно разобраться, где выгоднее взять ипотечный кредит. Это поможет сэкономить львиную долю семейного бюджета.

P/S прежде чем взять ипотеку, обязательно посмотрите «5 правил комфортной ипотеки»

Понятие «ипотеки» достаточно новое и неопределенное для большинства россиян. Ипотечное кредитование и эффективное жилищное инвестирование – актуальная задача для России в настоящий момент. Развитие системы ипотечного кредитования не только решает одновременно массу проблем – как социальных, так и экономических, но и рассматривается как важный инструмент воздействия на экономическую ситуацию в стране в целом. Целью развития ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, с другой стороны, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства.

Ипотечное кредитование жилья является одним из основных сегментов банковского бизнеса. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заемщик в довольно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рассрочкой. Таким образом, теоретически может быть резко увеличено количество семей, способных улучшить свои жилищные условия, что является мощным стимулом для развития жилищного строительства. Однако на практике не все так гладко, как в теории. Сегодня коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование населения, поскольку в силу своей специфики данный вид кредитования сопряжен в российских условиях с повышенными рисками как для заемщиков, так и для кредиторов. Более того нормативное регулирование деятельности кредитных организаций не позволяет осуществлять ипотечное кредитование граждан в широких масштабах.

Несмотря на то, что ипотечный бизнес абсолютно новое направление в современной России, к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. В частности, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который имеет приоритет над общими положениями Гражданского кодекса РФ о залоге. Но на сегодняшний момент сдерживающими факторами развития ипотечного кредитования остаются противоречия в российском законодательстве, которое «страдает» слабостью юридической проработки принимаемых законов. Таким образом, чтобы создать эффективно действующую систему ипотечного кредитования в России нужны не только профессиональные знания, но и реальная заинтересованность в этом в первую очередь самого государства.

Цель данной работы заключается в следующем - отразить организационные принципы ипотечного кредитования в коммерческих банках (на примере КБ «Агропромкредит»), показать механизм реализации ипотечного кредитования на практике, выявить недостатки, и по разработать мероприятия, направленные на совершенствование ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит».

В соответствии с поставленной целью необходимо решить ряд задач:

Изучить нормативно-правовую литературу и работы отечественных экономистов по вопросам ипотечного кредитования в Российской Федерации;

Исследовать рынок ипотечного кредитования в целом по России и муниципальный рынок ипотеки по г.Сургуту;

Исследовать организацию ипотечной деятельности в коммерческом банке «Агропромкредит»;

Разработать методологические подходы к эффективному управлению совершенствованием ипотечного кредитования граждан в рамках коммерческого банка.

Объектом исследования выступают коммерческие банки.

Предметом исследования является ипотечное кредитование.

В процессе написания выпускной квалификационной работы использовались следующие источники:

Федеральные законы и нормативные правовые акты РФ, регулирующие отношения по поводу ипотеки (залога недвижимости);

Научные исследования экономистов и монографии отечественных авторов, занимающихся изучением проблем развития ипотечного кредитования в РФ;

Материалы Международной практической конференции «Ипотека в России»;

Материалы учебно-консультационной ипотечной школы, созданной при Академии народного хозяйства при Правительстве России;

Материалы коммерческого банка «Агропромкредит» и др.

Работа содержит три главы, библиографический список литературы, приложения. Работа написана на 73 страницах с использованием 50 источников литературы, приведено 15 приложений.

Надо отметить, что сумма кредита рассчитывается на основе установленного банком коэффициента К/З, при этом сумма стоимости имущества, которое принимается в залог, определяется как минимальная из двух величин: продажной цены недвижимости (если квартира приобретается в новостройке) или оценочной стоимости этого имущества, установленной оценщиком (вторичное жилье). Максимальная величина отношения суммы кредита к стоимости имущества (К/З) обычно до 70 - 80%.

Из приведенного примера можно сделать вывод, что при равных условиях процедуры андеррайтинга, заемщик может получить максимальную сумму кредита на приобретение недвижимости в Сбербанке. При тех же условиях заемщик в Агропромкредите может рассчитывать только на сумму в 280730 руб. Как видно важными факторами при этом являются: срок кредитования и доход заемщика. Таким образом, лидирующие позиции на рынке ипотечного кредитования несомненно занимает Сбербанк, предлагая горожанам наиболее выгодные условия.

1.3. Организация ипотечного кредитования в современных условиях: модели ипотечного кредитования

Поскольку становление института ипотеки послереволюционной России основывалось на мировой опыт, то видится необходимым проанализировать и оценить потребительские свойства основных моделей ипотечного жилищного кредитования (см. приложение 1).

Известны три возможные модели ипотечного кредитования: 1) американская, 2) германо-австрийская и 3) франко-английская. Основное различие этих моделей заключается в субъектах, осуществляющих ипотечное кредитование. Так, в американской модели кредитование осуществляют специальные управляющие компании при финансовой поддержке государства; в германо-австрийской – специализированные банки; в франко-английской – обычные коммерческие банки.

Надо отметить, что в России специализированных банков, кроме «Дельта-Кредита», нет вообще. Американская модель ипотеки реализуется через Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, о чем будет идти речь далее. А коммерческие банки неохотно берутся за долгосрочное кредитование (в т.ч. ипотечное) по причине отсутствия капитала и в силу ряда других причин (отсутствие квалифицированных кадров, способных управлять рисками; низкая доходность и др.). Если банк и собирается заниматься ипотекой, то он должен сперва взять универсальную лицензию, а потом отказаться от «ненужных» лицензированных услуг. Можно, конечно, и оставить за собой универсальную лицензию, но тогда банк обязан совершать ежегодный мониторинг платежеспособности заемщика и состояния его залога. И если ипотечные кредиты выдаются в больших количествах, банк оказывается погребен под грудами бумаг – ипотека дело долгое, залоги стоят дорого, так что рост административных издержек неизбежен.

По оценкам экспертов в современных условиях в России действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые, «псевдоипотечные» программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие. Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях:

1. Первая модель – «усеченно-открытая» модель.

Деятельность банков, очерченная рамками данной модели, в основном распространяется на первичный рынок кредитов на уровне «банк – заемщик». Сценарий по ней является чисто рыночным и не требует проведения каких-либо организационных ме роприятий или инициации по отношению к нему протекционистских административных подпорок.

Простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила широкое практическое распространение ее во многих западных странах (Великобритания, Франция, Испания, Англия, Израиль, др.). В США, к примеру, такие кредиты, составляют около 80% выдаваемых сегодня ипотечных кредитов в данной стране.

Иная картина наблюдается в России. Слабость отечественной банковской системы обусловила незначительные масштабы такой ипотеки. Прежде всего это связано с явной неготовностью (достаточно низкий уровень менеджмента по управлению рисками при работе с физическими лицами) и отсутствием заинтересованности у банков развивать ипотечные отношения, т.е. на долговременной основе. На величину объемов банковских операций по данной модели также сильное ограничивающее воздействие оказывает высокая стоимость предоставляемых по ней ипотечных кредитов (высокая процентная ставка по ссудам и перекладывание всех расходов по ним, имеющих значительную величину, на заемщика), вследствие этого для большей части потенциальных потребителей они прежде всего по указанным причинам являются малопривлекательными.

2. Вторая модель – «американская двухуровневая модель ипотеки», в ее основе лежит использование расширенной открытой модели воспроизводства ипотечного бизнеса.

Данная модель ипотечного кредитования является классической ипотечной схемой, широко распространенной в США. Американская модель опирается не только на первичный ипотечный рынок, но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства поступают с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов (см. приложение 2). Суть двухуровневой модели ипотечного кредитования состоит в том, что первичные права требования по ипотечным кредитам формируются в пулы и рефинансируются специализированным ипотечным оператором (агентством) на вторичном рынке ипотечных кредитов посредством эмиссии и обращения облигаций. Таким образом, особенностью этой модели является разделение банков-кредиторов и источника средств (эмитентов ипотечных ценных бумаг).

Концепции американской модели отдано предпочтение на федеральном уровне. Для реализации и развития программы было создано "Агентство по жилищному ипотечному кредитованию" (АИЖК) в 1997году, а в федеральном бюджете заложены гарантии по ценным бумагам, выпускаемых Агентством. При создании АИЖК в значительной степени использовался опыт создания и работы его структуры-аналога в США - Федеральной национальной ипотечной ассоциации (Fannie Мае). Агентство создано в форме открытого акционерного общества, в котором Правительство РФ является единственным акционером. Такая форма организации была выбрана в связи с тем, что она позволяет Агентству как самостоятельному предприятию проводить достаточно гибкую политику, в то же время предоставляя Правительству РФ определенные гарантии защиты его вложений в это предприятие.

Из региональных ипотечных агентств наиболее близко к реализации данной схемы подошло "Иркутское региональное ипотечное агентство" (ИРИА), которое совместно с банками и страховой компанией разработало схему ипотечного кредитования, включающую обязательный элемент - рефинансирование кредитов.

Для большинства россиян, заинтересованных в улучшении своих жилищных условий, ипотечные кредиты становятся недоступными из-за своей дороговизны. Сделать эти кредиты более доступными для более широкого круга граждан иначе, как путем компенсации части цены кредитами государства, невозможно. Поэтому, можно сделать вывод о совершенно незначительном потенциальном масштабе кредитования по данной модели.

3. Третья модель - «немецкая одноуровневая модель ипотеки».

Как альтернативу "американской" модели ипотечного кредитования, в России пытаются создать систему ссудо-сберегательных касс (ССК) по аналогии принятой в Германии. Источником средств для ипотечных кредитов служат целевые депозиты в специализированных кредитных организациях. Вкладчик берет на себя обязательство в течение определенного времени ежемесячно вносить фиксированную сумму на целевой депозит под процентную ставку, величина которой существенно ниже среднерыночной. После окончания периода накопления, скопив приблизительно половину необходимых на покупку квартиры средств, он получает кредит на вторую половину средств, также под ставку более низкую, чем среднерыночная. Средства, предоставляемые вкладчиком ССК, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

В рамках данной модели кредитные институты предоставляют ипотечные кредиты преимущественно за счет вкладов населения, в двух вариантах:

- «закрытая» схема (контрактные сбережения), в рамках которой предоставление ипотечных кредитов заемщикам осуществляется из средств, вкладываемых потенциальными клиентами, находящимися в это время на стадии накопления, на целевых депозитах. Для данной схемы характерна специализация кредитного учреждения – ссудосберегательного кооператива, стройсберкассы – на ипотечных операциях (которая, как правило, законодательно закреплена);

- «открытая» (депозитно-кредитная) схема: ипотечное кредитование за счет несвязанных накоплений. В основном, осуществляется коммерческими банками.

Недостаток моделей ипотечного кредитования, в рамках которых финансирование ипотечного кредитования осуществляется преимущественно за счет вкладов населения, заключается, прежде всего, в высоком риске ликвидности кредитных учреждений.

В России как уже было сказано специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками.

Ссудосберегательная модель уже практикуется в некоторых городах России. Как показывает московский опыт, эксперимент по созданию стройсберкасс оказался положительным: на 1 рубль городских средств привлечено почти семь частных вложений .

4. Четвертая модель - «модель с участием муниципалитетов».

Этот сценарий предполагает инициативу администраций городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками. Согласно этой модели, администрации на стартовом этапе принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности. Логика развития событий состоит в постепенном замещении муниципального залогового фонда на объекты частной собственности по мере оформления закладных первыми заемщиками и в освобождении муниципальных органов от несвойственных им банковских функций. Достоинство этого сценария в том, что заемщик может сразу получить выход на реальные деньги.

Разумеется, это чисто российский сценарий, связанный с неготовностью банков изначально взять на себя существенные стартовые организационно-финансовые нагрузки. Такая модель может иметь успех в некоторых крупных городах, относительно успешно интегрировавшихся в рыночную среду и обладающих достаточной ликвидностью недвижимости (Санкт-Петербург, Москва, Калининград, Иркутск, Оренбург и др.). Но она практически непригодна для большинства рядовых российских городов в силу их плачевного финансового состояния и стагнирующего местного рынка недвижимости.

5. Пятая модель – инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки.

Зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. В частности, в Англии и во Франции многие организации, выступающие ныне в роли ипотечных ассоциаций и компаний, зарождались как инвестиционно ориентированные структуры. В России по мере насыщения рынка недвижимости и снижения платежеспособного спроса на жилье девелоперские компании уделяют все большее внимание различным формам реализации жилья с оплатой в рассрочку или с предоставлением ипотечных ссуд. Только в Москве по таким схемам уже реализуется жилье ежегодно на сумму в несколько сотен миллионов долларов.

6. Шестая модель - инициатива зарубежных инвесторов.

В настоящее время наблюдается реальный интерес ряда крупных западных инвесторов к организации ипотечного кредитования в России. 15 мая 2004 года коммерческий банк "DeltaCredit" заключил два стратегически важных соглашения с инвесторами международного масштаба: Международной финансовой корпорацией (МФК) и Европейским банком реконструкции и развития (ЕБРР). Согласно договорам, подписанным сторонами, КБ "DeltaCredit" получил целевой инвестиционный займ в размере 40 млн. долл., сроком на 10 лет, с фиксированной процентной ставкой. Эти средства МФК и ЕБРР предоставили на цели развития ипотечного жилищного кредитования в России.

Для зарубежных банков перспектива выхода на российский ипотечный рынок связана с адаптацией к российским условиям хорошо отработанных схем и технологий банковского обслуживания клиентов в рамках ипотеки. Что касается цены, которую придется заплатить в виде части прибыли от получаемой иностранными банками маржи, то она будет выглядеть скромной потерей по сравнению с положительным социально-экономическим эффектом, достигаемым за счет запуска ипотечного кредитования.

Таким образом, из всех представленных моделей ипотечного кредитования для России, с ее неустойчивой финансовой системой наиболее подходящей является автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования. Такой принцип доказал свою жизнеспособность в нашей стране в деятельности различных касс взаимопомощи, в дореволюционных обществах взаимного кредита и ссудно-сберегательных союзах, а за рубежом во впечатляющих результатах функционирования немецкой системы стройсбережений. Пока что на законодательном уровне РФ создание и функционирование системы стройсбережений не закреплено, данная модель не имеет распространения в России. Но является одной из наиболее многообещающих. Для массового развития ипотечного кредитования на первых этапах внедрения программ необходима поддержка со стороны государственных структур.

1.4. Риски ипотечной деятельности

Ипотечное кредитование, особенно в условиях российской действительности, связано с множеством рисков, вопросы управления которыми далеко не полностью решены в правовом, в том числе в нормативном, отношении. Это немаловажный фактор с точки зрения развития деятельности кредитных институтов на рынке ипотечных кредитов. При осуществлении ипотечной сделки вероятность рисков возникает у обеих сторон: как у кредитора, так и у заемщика. Рассмотрим несколько подробно риски субъектов ипотечной деятельности и их регулирование.

Осуществление банками кредитования (в т.ч. ипотечного) связано с типичными банковскими рисками: кредитным риском (потенциальные потери в случае, если заемщик не производит платежей), риском потери ликвидности (в связи с трудностью мобилизации наличных средств путем продажи активов по рыночным ценам или близким к ним), процентным риском (если корректировка ставок по активам и пассивам происходит с неравными интервалами или основывается на использовании различных индексов), валютным риском (если кредиты предоставляются в рублях, а кредитные ресурсы привлечены в иностранной валюте) и др.

Как показывает банковская практика степень влияния различных типов риска на осуществление банковской деятельности следующая: (ист.Время MN 11.09.2004)

· Кредитный риск - 70%;

· Риск ликвидности - 25%;

· Рыночный риск (риск процентной ставки) - 5%.

Установление единых требований к регулированию деятельности банков продиктовано природой этих рисков - они одинаковы при осуществлении банковских операций и не зависят от субъектов, участвующих в их осуществлении.

Регулирование указанных рисков осуществляется на основе нормативных актов Банка России. Нормативное регулирование деятельности кредитных организаций, прежде всего, преследует цель, которая определена Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)", - поддержание стабильности банковской системы и защита интересов вкладчиков и кредиторов кредитной организации. Но при этом закон не предоставил Банку России права вмешиваться в оперативную деятельность кредитных организаций.

В соответствии со ст. 73 указанного закона Банк России вправе устанавливать дифференцированные нормативы и методики их расчета по видам кредитных организаций.

Вместе с тем Федеральным законом "О банках и банковской деятельности" определены только банки (которые вправе осуществлять весь спектр банковских услуг) и небанковские кредитные организации (которые вправе осуществлять отдельные банковские операции).

Поэтому дифференцированные обязательные нормативы установлены для банков-Инструкция Банка России от 01.10.1997 №1 "О порядке регулирования деятельности банков" (далее Инструкция №1) (с изменениями); небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам - Положение Банка России от 08.09.1997 №516 "О пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих операции по расчетам, и организаций инкассации" и небанковских депозитно-кредитных организаций - Положение Банка России от 21.09.2003 №153-П "Об особенностях пруденциального регулирования деятельности небанковских кредитных организаций, осуществляющих депозитные и кредитные операции (Положение №153-П).

Кредитные организации осуществляют кредитование заемщиков за счет привлеченных средств вкладчиков и кредиторов, которыми могут являться как юридические, так и физические лица.

Порядок осуществления операций по предоставлению(размещению) кредитными организациями денежных средств клиентам (в т.ч. выдаче кредитов) установлен Положением Банка России от 31.08.1998 №54-П "О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)"(в ред. от 05.12.2004 № 205-П).

В целях защиты интересов вкладчиков и кредиторов кредитных организаций, Банк России установил требования, соблюдение которых кредитными организациями обеспечивает адекватное управление кредитным риском, независимо от правового статуса заемщика, т.к. кредитный риск (риск финансовых потерь из-за невозврата или несвоевременного возврата заемщиком средств банку) возникает при выдаче кредита любому заемщику. К числу таких требований относятся обязательные экономические нормативы, установленные Инструкцией № 1, Положением № 153-П:

Норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1);

Норматив максимального кредитного риска на одного заемщика или группу связанных заемщиков (Н6);

Максимальный размер крупных кредитных рисков (Н7);

Максимальный размер риска на одного заемщика – акционера банка (Н9);

Максимальный размер кредитов, предоставленных банком своим инсайдерам (Н10).

Кредитные организации при регулировании кредитных рисков полагаются на Инструкцию Банка России от 30.06.97 № 62а "О порядке формирования и использования резерва на возможные потери по ссудам" (далее Инструкция №62а). Этой Инструкцией Банк России, в целях обеспечения стабильных условий финансовой деятельности кредитных организаций, установил требование по формированию кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудной и приравненной к ней задолженности. Это требование установлено с учетом степени кредитного риска, а не в зависимости от вида или категории заемщиков (физические или юридические лица, принадлежность организаций к отраслям экономики, развитие которых признано приоритетным для страны или отдельного региона).

Инструкция № 62а в целях формирования резерва на возможные потери по ссудам (далее РВПС) определяет формализованные критерии оценки кредитного риска по выданным ссудам, к которым относятся: отсутствие или наличие просроченных выплат по основному долгу и/или процентам; количество переоформлений ссуд с изменением и/ или без изменений условий договоров; качество обеспечения. При этом приоритетным при классификации выданных ссуд и оценке кредитных рисков является финансовое состояние заемщика, его возможности по погашению основной суммы долга и уплаты в пользу кредитной организации обусловленных договором процентов, комиссионных и иных платежей. РВПС формируется по каждому выданному кредиту, при этом размер отчислений зависит от классификации ссуды в соответствии с группами рисков.

Представляется целесообразным обратить внимание на то, что Банком России разработано и доведено до сведения кредитных организаций Официальное разъяснение от 24.01.2003 № 8-ОР "О применении Правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации, от 18.06.97 № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными". В настоящее время ведется работа по подготовке проекта разъяснения Банка России по вопросу оценки финансовых рисков, возникающих в случае приобретения кредитными организациями закладных, по аналогии с кредитными рисками, под которые формируются резервы на возможные потери по ссудам в соответствии с Инструкцией № 62а.

Надо заметить, что соблюдение кредитными организациями Инструкций №62а и №1, в некоторой степени не позволяет реализовать ипотечные программы в более широких масштабах. Принимая это во внимание ЦБ РФ разработал проекты Инструкций №62а и №1, куда внесено ряд существенных изменений. Новые инструкции вступят в силу уже с 1 августа 2004года.

Так, в соответствии с новой редакцией Инструкции №62а для повышения заинтересованности коммерческих банков в выдаче ипотечных кредитов и для адекватной оценки кредитного риска, изменен подход к критериям финансового положения заемщика. Теперь оценка кредитного риска будет производится по пяти категориям качества (в действующей редакции Инструкции – четыре группы риска).

Новая редакция Инструкции №1 не содержит ряд обязательных нормативов (Н8, Н9, Н11, Н11.1, Н14), предусматривает изменения в порядке расчета нормативов ликвидности, значение норматива текущей ликвидности (Н3) снижено до 50% (в действующей редакции Инструкции Н3 было 70%) и вводит требование о соблюдении банками обязательных нормативов ежедневно (в действующей редакции Инструкции – на месячной основе).

Риски, которые берут на себя банки, предоставляя ипотечные кредиты, по-прежнему остаются высокими. А система кредитных бюро, позволяющая снижать риски за счет получения необходимой информации о кредитоспособности заемщиков, в России находится пока что в стадии становления. Поэтому для управления рисков банки в настоящее время применяют следующие методы:

1. Оценка кредитоспособности заемщика;

2. Уменьшение размеров выдаваемых кредитов одному заемщику;

3. Привлечение обеспечения;

4. Оплата первоначального взноса кредита;

5. Страхование кредитных рисков.

При осуществлении ипотечной деятельности заемщик несет имущественные риски и риски утраты или снижения доходов. Подимущественными рисками в данном случае понимают риски утраты и повреждения предмета ипотеки.

Имущественные риски заемщика обусловлены следующими ситуациями:

1) Строительство дома приостанавливается, т.к. застройщик (должник) не в состоянии обеспечить достаточного для завершения строительства финансирования (не обеспечено привлечение достаточного количества инвесторов, ошибки или неучтенные в проекте факторы, выявившиеся при строительстве дополнительные проблемы и пр.).

2) Банкротство должника.

3) Построенный дом не пригоден для проживания (трещины вследствие ухода грунта, санитарные факторы, пр.).

4) Должник скрывается с инвестициями;

5) Возникновение прочих непредвиденных обстоятельств, которые могут помешать стать собственником жилья.

Риски утраты или снижения доходов могут возникнуть в случае болезни заемщика, потере им трудоспособности, при лишении трудового места (например, при банкротстве организации, где трудился клиент) и прочих обстоятельствах.

Для снижения рисков заемщика, как выход из наступившей ситуации, является страхование - имущественное и личное. На сегодняшний день заемщик по-своему усмотрению на добровольной основе может застраховать:

1) предмет залога от рисков утраты и повреждения;

2) свою жизнь и здоровье, потерю трудоспособности на весь срок действия договора ипотеки;

3) риск утраты права собственности на приобретаемое за счет средств ипотечного кредита недвижимое имущество заемщиком;

4) гражданско-правовую ответственность заемщика за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору и договору ипотеки.

Большинство банков при заключении ипотечной сделки обязательным условием включают в договор ипотеки вышеперечисленные пункты страхования рисков. Хоть это и влечет дополнительные расходы заемщика (страховой тариф колеблется в пределах 0,4-5% от суммы кредита в зависимости от вида страхования), но позволяет сторонам покрыть возможные убытки в случае наступления страхового случая. Кроме того, это явление стимулирует заемщика в трудовой деятельности для получения дополнительного дохода. В скором времени при осуществлении ипотечной сделки страхование жизни и потери трудоспособности, страхование квартиры и страхование риска утраты прав собственности владельца имущества (предмета залога), станут неотъемлемой частью условий ипотечного договора в практике всех кредитных организаций.

Глава 2. Организация ипотечной деятельности в КБ «Агропромкредит»

2.1. Общая характеристика КБ «Агропромкредит»

Акционерный Коммерческий Банк «Агропромкредит» зарегистрирован в форме Акционерного Общества Закрытого типа с уставным капиталом 150 млн.руб. КБ «Агропромкредит» (далее Банк) является уполномоченным Банком по обслуживанию совместных программ и проектов, осуществляемых администрацией Тюменской области и ОАО "Газпром" в рамках соглашения о сотрудничестве от 22.01.2004 года. Кроме того, Банк избран уполномоченным банком ОАО "Газпром" на территории Тюменской области по обслуживанию финансовых потоков и финансовых проектов предприятий газовой отрасли.

Помимо предприятий газовой промышленности, КБ "Агропромкредит" оказывает широкий спектр банковских услуг предприятиям других отраслей народного хозяйства, имеющим окружное и городское значение. Наряду с обслуживанием юридических лиц Банк активно работает с населением города и региона.

Сегодня Агропромкредит занимает прочные позиции на рынке финансовых услуг Тюменской области. Согласно по состоянию на 01.03.2003 год Банк вошел в число 300 крупнейших российских банков по размеру собственного капитала и занимает 206 позицию. Среди 33 банков Тюменской области Агропромкредит по размеру собственного капитала находится на 6 месте. На 01.01.2004 год собственные средства Банка составляют 228 млн.руб.(см. приложение 7).

Репутация надежного и активного делового партнера позволила Агропромкредиту в 2005 году добиться серьезного роста по всем направлениям своего бизнеса. В целом активы-нетто Банка возросли в 1,9 раза и составили на 01.01.2004 год 2600,2 млн.руб. (см. приложение 8).

Размещая ресурсы, Банк придерживается своей традиционной политики диверсификации портфеля активов и оптимального сочетания ликвидности, рисков и прибыльности.

Таким образом, за 10 лет качественной работы Агропромкредит занял собственную нишу на рынке банковских услуг. На сегодняшний день Банк входит в число наиболее успешных сургутских банковских учреждений.

Услуги, предоставляемые Банком, и их качество отвечают самым современным требованиям и позволяют в полной мере реализовать обширные запросы клиентов банка.

Сегодня Агропромкредит оказывает практически весь спектр услуг и комплекс операций, которые осуществляют универсальные банки России. Банк предлагает своим клиентам широкий спектр банковских услуг в рублях и иностранной валюте:

· Расчетно-кассовое обслуживание (открытие счета, ведение счетов в рублях и иностранной валюте, осуществление платежей в другие банки, прием на счет и выдача со счета наличных денежных средств, документарные расчеты в рублях и валюте: аккредитивы, инкассо).

· Депозитные операции (привлечение свободных денежных средств юридических и физических лиц на депозиты в рублях и иностранной валюте).

· Кредитные операции (краткосрочное кредитование, открытие кредитных линий, кредитование расчетного счета в форме овердрафта, потребительское кредитование, ипотечное кредитование, кредитование на покупку автомобиля).

Банк проводит большую работу по кредитованию физических лиц. За 2005 год Агропромкредит предоставил физическим лицам (включая индивидуальных предпринимателей) кредитов на сумму 330,4 млн.руб. (в 2004 году -144,9 млн.руб.), в том числе в иностранной валюте на 22,6 млн.руб. (в 2004 году -7,8 млн.руб.). Как правило, это обусловлено ростом благосостояния населения. По данным агентства РБК, рейтинг Агропромкредит в апреле 2004 года занял 55-е место в рейтинге 100 крупнейших банков-лидеров российского рынка потребительского кредитования.

Наибольшее внимание уделяется развитию новых продуктов при кредитовании. Так, новым направлением в деятельности Банка является овердрафтное кредитование физических лиц.

Обеспечением кредитов могут быть транспортные средства, оборудование, товарно-материальные ценности, объекты недвижимости, акции ОАО "Газпром", векселя, иностранная валюта, размещенная на счетах в КБ «Агропромкредит», гарантии третьих лиц, имущественные права.

· Операции с ценными бумагами (покупка-продажа векселей, акций, облигаций, брокерское обслуживание клиентов на различных сегментах рынка, доверительное управление средствами клиентов).

· Выпуск и обслуживание пластиковых карт (КБ "Агропромкредит" выпускает банковские пластиковые карты российской платежной системы "Union Card" и международных платежных систем "Visa", "Diner Club", “Master Card”; зарплатные проекты). На сегодняшний день насчитывается около 40000 карточных клиентов. Банк имеет широкую сеть банкоматов и терминалов.

· Осуществление быстрых денежных переводов. Сегодня все больше людей предпочитают производить денежные переводы через банк в силу срочности и удобства. Агропромкредит предлагает воспользоваться системой срочных денежных переводов “Money gram”, “Aval”, “Private money”, “Union card”. Самый быстрый перевод занимает 10 минут, другие 30-40 минут (включая оформление документов), “Aval” пока занимает 1,5-2 дня.

По организационной структуре деятельность Агропромкредита строится по так называемой дивизиональной структуре управления, базирующейся на функциональном принципе, при котором группы подразделений (дивизионы) Банка специализируются по видам банковских продуктов. При построении такой структуры управления подразделения принято делить на зарабатывающие (центры прибыли) и расходующие (центры затрат). Руководители зарабатывающих подразделений или групп подразделений, составляющих один центр прибыли, наделяются необходимыми полномочиями по планированию деятельности подконтрольных подразделений, принятию необходимых управленческих решений. При этом они несут ответственность за финансовые результаты руководимых ими подразделений.

Расходующие подразделения обеспечивают обслуживание подразделений центров прибыли, а также выполнение общеуправленческих функций при руководстве Банка.

Дивизиональная структура управления позволяет обеспечить большую зависимость материального вознаграждения сотрудников подразделений банка от финансовых результатов, достигнутых их подразделением, что стимулирует высокую эффективность их труда. В то же время возможно определенное дублирование функций подразделений, возникновение у подразделений стремления обеспечить достижение краткосрочных целей, получения быстрой прибыли, что может не соответствовать целям долговременной политики банка.

Деятельность Агропромкредит регулируется и контролируется общим собранием акционеров (участников), которое является высшим органом управления банком, а в промежутках между собраниями советом банка, избранным на учредительном собрании. Общее собрание акционеров проводится ежегодно для рассмотрения следующих вопросов:

Изменение Устава и уставного капитала;

Избрание совета банка;

Утверждение годовых результатов деятельности;

Распределение прибыли банка;

Создание, реорганизация и ликвидация дочерних учреждений банка,

а также рассмотрение некоторых других важных вопросов деятельности банка, предусмотренные законодательством и уставом банка.

Общему собранию подотчетен избираемый им совет директоров (наблюдательный совет), в состав которого входят представители акционеров банка. Основные функции совета директоров – это выработка стратегии и политики банка, подбор квалифицированных руководителей высшего звена банка, обеспечение контроля за деятельностью банка, защита интересов акционеров банка.

Исполнительным органом управления выступает правление банка, возглавляемое его Председателем. В ведении соответствующих заместителей Председателя Правления находятся центральные отделы (планово-аналитический, сектор оценки рисков) и коммерческие отделы, деятельность которых связана с получением доходов, а также филиалы банка.

Совещательным органом при правлении банка является кредитный комитет, созданный с целью оптимизации кредитного инвестиционного портфеля Банка и минимизации возникающих рисков. Кредитный комитет сформирован в двух составах: большой состав и малый состав. Их полномочия определены в Положении «О кредитном комитете КБ «Агропромкредит».

Так, к компетенции большого состава кредитного комитета относятся:

Разработка порядка и механизма реализации кредитной политики;

Принятие решения о выдаче крупных кредитов ;

Установление ограничений филиалам на осуществление кредитных операций;

Согласование и утверждение мероприятий по работе с проблемными кредитами; пр.

Малый состав кредитного комитета созывается для решения следующих вопросов:

О выдаче крупных кредитов в рамках ранее установленных большим кредитным комитетом лимитов;

О первой пролонгации по крупным кредитам.

Организационно- управленческая структура КБ «Агропромкредит» представлена в приложении 9.

В процессе кредитования принимают участие специалисты разных отделов и служб, за которыми закреплены конкретные полномочия. Именно общие усилия специалистов отделов и дают конечный результат – принятие решения о целесообразности выдачи кредита, либо в отказе. Функции того или иного отдела регламентируются Положением об отделе. Рассмотрим несколько подробнее функции служб, участвующих в процессе кредитования.

1. Кредитный отдел (КО):

¨ консультирование по вопросам кредитования (вид кредита, цели, сроки, процентная ставка);

¨ изучение кредитоспособности заемщика;

¨ оценка отдельных видов обеспечения, предлагаемого в залог (оборудования, ТМЦ, имущественных прав);

¨ оценка кредитных рисков;

¨ контроль за соблюдением экономических нормативов;

¨ контроль за своевременной уплатой процентов и суммы долга;

¨ анализ и рассмотрение заявок по переоформлению кредитов;

¨ проведение работы по взысканию просроченной задолженности;

¨ разработка новых продуктов кредитования;

¨ инициирование проведения заседаний кредитного комитета и участие в них.

При необходимости специалист КО направляет запросы в части кредитных операций в юридический отдел, информационно-экспертный отдел, планово-аналитический отдел, сектор оценки рисков, а также готовит распоряжение отделу администрирования кредитов на оформление кредитной сделки.

2. Отдел администрирования кредитов (ОАК):

¨ подготовка договоров и документов по кредитованию;

¨ выдача и обслуживание кредита;

¨ начисление процентов;

¨ запись бухгалтерских проводок;

¨ составление финансовой отчетности.

3. Информационно-экспертный отдел (ИЭО):

¨ оценивает все виды обеспечения (кроме ликвидных ценных бумаг);

¨ сбор, анализ и документирование информации по заемщикам.

4. Сектор оценки рисков (СОР):

¨ ежемесячно представляет КО справку о размере капитала Банка на первое число текущего месяца;

¨ проводит анализ сбалансированности активов и пассивов и представляет рекомендации относительно сроков размещения активов.

5. Планово-аналитический отдел (ПАО):

¨ контроль за исполнением сметы доходов и расходов;

¨ расчет стоимости привлечения ресурсов и доходности по размещению банковских средств.

6. Юридический отдел (ЮО):

¨ участвует в работе кредитного комитета;

¨ разрабатывает и согласовывает проекты типовых и нетиповых договоров;

¨ проводит работу с проблемными кредитами;

¨ оказание консультационных услуг.

7. Отдел информационных технологий (ОИТ):

¨ автоматизированный учет кредитных операций;

¨ разработка дополнительного программного обеспечения.

8. Отдел расчетного обслуживания (ОРО):

¨ участвует в подготовке заключения о кредитоспособности заемщика;

¨ овердрафтное обслуживание;

¨ списание средств с расчетного счета заемщика.

9. Отдел валютного контроля и документарных операций (ОВК):

¨ осуществляет контроль за соблюдением законодательства РФ по вопросам, регулирующим операции в иностранной валюте.

10. Отдел методологии бизнес-процессов (ОМ):

¨ согласовывает внутренние нормативные документы по новым банковским продуктам.

11. Служба внутреннего контроля (СВК):

¨ производит мониторинг рисков, связанных с кредитованием

12. Операционные кассы (ОК):

¨ им могут быть дилегированы кредитным отделом функции по кредитованию частных лиц.

13. Дополнительные офисы (ДО) и филиалы банка:

¨ осуществляют кредитные операции только в пределах установленного регламента Кредитным Комитетом.

Таким образом, кредитный отдел, являясь центральным звеном кредитования, только во взаимодействии с другими отделами и службами Банка, может вынести окончательное заключение о целесообразности, либо не целесообразности выдачи кредита. Поскольку принятие кредитного решения – это процесс, требующий тщательной проработки информации и комплексной оценки о потенциальном заемщике, которая возможна только при знаниях специалистов различных отраслей.

Как видно, при кредитовании физических лиц в банке принимает участие значительное количество подразделений, кроме того при необходимости могут привлекаться дочерние организации банка. Это обстоятельство свидетельствует насколько сложна и ответственна процедура андеррайтинга, поэтому банк изначально стремиться получить как можно более полную первичную информацию о будущем заемщике, а также о поручителе.

2.2. Ипотечная деятельность КБ «Агропромкредит»

Несмотря на то, что ипотечный бизнес на рынке банковских услуг развивается уже не первый год, для Агропромкредит это практически новое направление деятельности. Агропромкредит – первый из сургутских банков, начавший работу по ипотечному кредитованию. Программа ипотечного жилищного кредитования действует в Банке с 2004 года и является гордостью организации. Уже можно судить о первых положительных результатах.

Как можно видеть из приложения 10 в целом кредитные вложения Банка в 2005 году увеличились почти в два раза и составили 835,5 млн.рублей, и как правило этот рост произошел за счет выдачи долгосрочных кредитов, в частности, ипотечных. На краткосрочные ссуды пришлось уже 48,5% (вместо 77,7% - в 2004 году), на долгосрочные – 46,9% (в 2004 году только 21%). Резкий скачок в отношении долгосрочных ссуд и обусловлен тем, что с 2004 года Агропромкредит начал работу с клиентами по ипотечному кредитованию.

Если обратиться к структуре кредитного портфеля Банка за 2005 год (приложение11), то мы увидим, что ипотечное кредитование занимает 9,69% - не такой уж и плохой показатель. В прошлом году Агропромкредит выдал ипотечных кредитов на сумму более 90 млн.руб.- вряд ли кто из операторов ипотечного сургутского рынка может похвастаться аналогичными результатами . Наибольший удельный вес при кредитовании физических лиц приходится на потребительские кредиты- 28,37% в общей структуре кредитного портфеля. Свою деятельность по кредитованию населения на приобретение автотранспортных средств Агропромкредит начал также с 2004 года, и на долю этих кредитов приходится всего около 2%.

Сегодня Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на приобретение жилья в рамках ипотечной программы. Об условиях предоставления кредита и обо всех формальностях изложено далее.

Работа по кредитованию осуществляется в соответствии со стратегией Банка, определенной в Положении «О кредитно-инвестиционной политике».

В основе механизма кредитования лежат основные принципы:

1) договорная основа означает, что кредиты предоставляются только при заключении между сторонами договоренности-при оформлении кредитного договора;

2) срочность, т.е. кредит подлежит возврату в определенные сроки в соответствии с принятыми заемщиком обязательствами;

3) платность означает, что за пользование кредитом банк взимает плату в виде процентов. Процент- это «цена» кредита.

4) возвратность обусловлена сущностью кредита, и означает, что заемные средства по истечении определенного времени должны быть возвращены банку;

5) обеспеченность уменьшает риск получения банком убытков, так как при залог (один из способов обеспечения) гарантирует возврат кредитных средств.

Кредиты предоставляются с учетом процентной политики Банка, размера собственного капитала и привлеченных средств, исходя из принципа сбалансированности размещаемых привлекаемых ресурсов по объемам, срокам и процентной политики Банка.

На сегодняшний день Агропромкредит предлагает своим клиентам воспользоваться кредитом на покупку жилья в рамках проекта при следующих условиях кредитования:

· Кредит предоставляется в валюте РФ;

· Срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет до 3-х лет;

· Кредит предоставляется в размере, не превышающем 70% стоимости квартиры;

Сумма кредита зависит от дохода семьи заемщика и рассчитывается, исходя из условия, что ежемесячные расходы по возврату и обслуживанию кредита не превышают 50% от совокупного семейного дохода (суммарный доход супругов).

· Процентная ставка по кредиту составляет 18% годовых;

· Погашение кредита осуществляется равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и проценты за пользование кредитом. Таким образом, заемщик ежемесячно погашает кредит фиксированными суммами и сроком (исходя из суммы кредита и срока пользования). Допускается досрочное частичное или полное погашение кредита.

· Обеспечением обязательства заемщика по погашению кредита является залог квартиры, приобретаемой на кредитные средства. В качестве дополнительного обеспечения принимается поручительство супруга/супруги.

· Приобретенное заемщиком на кредит жилье оформляется в его собственность.

Для получения ипотечного кредита необходимо пройти ряд процедур, которые условно можно разделить на следующие этапы:

I.Прием и оформление заявки на получение кредита , оценка возможностей заемщика.

Клиент для получения консультаций по условиям кредитования, а также для проведения предварительного анализа (андеррайтинга) возможности получения кредита должен обратиться в Банк (или другое подразделение). Поскольку сбор документов – дело хлопотное, то, чтобы сэкономить время и средства обеих сторон, основной отсев клиентов происходит в ходе предварительной консультации.

Если возможности клиента - физического лица совпадают с потребностями, то он представляет в Банк все запрашиваемые им документы, а именно:

· Копия паспорта (от обоих супругов);

· Справка с места работы о среднемесячной зарплате за последние шесть месяцев (от обоих супругов);

· Копия трудовой книжки, заверенная отделом кадров;

· Копия свидетельства о браке;

· Копия свидетельства о рождении детей;

· Документы, подтверждающие право собственности на имущество (ПТС на автотранспорт, свидетельства о регистрации недвижимого имущества, депозитные договора и т.д.).

Кроме этого, заемщику необходимо заполнить заявление – ходатайство (отдельно для юридических и физических лиц) о предоставлении кредита, анкету – для физических лиц, справку-характеристику - для юридических лиц. Все полученные данные проверяются службой безопасности.

Срок рассмотрения заявки составляет до восьми рабочих дней от даты получения полного комплекта документов.

Надо отметить, что андеррайтинг не предполагает обязательного одобрения кредита и что кредитное решение по заявке принимается только на основании результатов комплексной проверки достоверности представленной заемщиком информации о своей платежеспособности, которая проводится на последующих этапах.

II.Оценка кредитоспособности заемщика.

На основании представленных документов Банком производится оценка платеже- и кредитоспособности – способности погашать полученный кредит и проценты по нему. Поскольку кредит рассчитан на длительный срок (до трех лет), и кредитору нужна гарантия своевременного возврата кредита, поэтому необходимо проанализировать множество различной информации. Оценка кредитоспособности заемщика осуществляется по следующим направлениям:

2.1. Анализ документации и информации. Проверка достоверности документов:

- рассматривается финансовая отчетность заемщика за предыдущие 12 месяцев и на последнюю отчетную дату текущего года;

Производится анализ отношения суммы кредита к стоимости активов заемщика – для того, чтобы определить относится ли сделка к крупной;

Производится анализ полноты юридического дела заемщика.

2.2. Анализ финансово-хозяйственной деятельности заемщика - юридического лица:

Анализ динамики финансовых показателей, изменение качественного состава актива и пассива;

Анализ финансовых потоков;

Анализ оборачиваемости собственных средств;

Оценка выполнения обязательств.

2.3. Анализ кредитоспособности заемщика - индивидуального предпринимателя:

Берется во внимание время существования и стабильность финансово-хозяйственной деятельности заемщика;

Выясняются цели использования заемных средств;

Рассматриваются альтернативные возможности погашения кредита.

2.3.1. Анализ кредитоспособности заемщика - физического лица:

Рассматривается информация относительно стабильности трудовой занятости (постоянное место работы не менее трех лет) и получения доходов;

Учитывается перспективность работы;

Рассматриваются качественные параметры (например, наличие несовершеннолетних детей).

2.4. Анализ кредитной истории заемщика:

Проверяется информация об исполнении заемщиком условий кредитного договора – не имеются ли просроченные платежи по общей сумме долга свыше пяти календарных дней.

2.5. Оценка залога:

Принимается во внимание ликвидность обеспечения, предлагаемого по кредиту, т.е. чтобы срок его реализации не превышал 150 дней со дня, когда реализация залоговых прав для Банка становится необходимой.

2.6. Анализ на предмет соблюдения экономических нормативов:

Производится анализ возможности влияния запрашиваемого кредита на экономические нормативы, установленные Инструкцией №1 Банка России. В случае возможного несоблюдения нормативов вследствие выдачи кредита при одновременной целесообразности его выдачи, кредитный отдел делает запрос в сектор оценки рисков на прогнозы экономических нормативов на конец отчетного месяца:

· капитал Банка (Н1);

· максимальный размер кредита на одного заемщика или группу взаимосвязанных заемщиков (Н6);

· максимальный размер кредита на одного акционера (максимальный общий размер кредитов акционерам) (Н9) ;

· максимальный размер кредита на одного инсайдера (максимальный общий размер кредитов инсайдерам) (Н10);

· максимальный размер крупных кредитов (Н7).

Результат каждого анализа представляется специалистом компетентного отдела в произвольной форме. И только обобщение всех результатов по заемщику дает заключение специалиста кредитного отдела на выдачу кредита.

III. Принятие решения о целесообразности выдачи кредита.

Заключение кредитного отдела о не целесообразности выдачи кредита согласовывается с Заместителем Председателя Правления, курирующим активные операции, и до сведения заемщика доводится без обязательного объяснения причин в отказе.

Вопрос о целесообразности выдачи кредита выносится на рассмотрение полномочного органа Банка:

Кредитного Комитета;

Председателя Правления;

Первого Заместителя Председателя Правления;

Заместителя Председателя Правления, курирующего активные операции.

Решение о целесообразности оформляется путем подписания уполномоченным лицом заявления-ходатайства на выдачу кредита.

После расчета суммы кредита и проверки Банком всей информации заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредита, согласованных с Банком.

IV. Оформление кредитной сделки и приобретение квартиры.

При выдаче кредитов на покупку жилья Агропромкредит работает только с определенными застройщиками, поэтому выбор ограничится списком предлагаемых Банком квартир заемщику. Как правило, все предлагаемые Банком квартиры - это квартиры с первичного рынка, т.е. в новых строящихся домах.

Итак, при принятии Банком целесообразного кредитного решения заемщик выбирает подходящую квартиру с учетом условий ипотечного кредитования и заключает с продавцом договор купли-продажи. Надо сказать, что предварительный договор купли-продажи заключается для того, чтобы Банк знал реальную стоимость жилья, чтобы окончательно определиться с размером выдаваемого кредита. Заемщик открывает лицевой счет в этом банке (заключая договор об открытии и обслуживании счета), затем вносит на свой банковский счет авансовый платеж (первоначальный взнос по договору купли-продажи квартиры в размере не менее 30% от стоимости квартиры). Банк заключает с заемщиком кредитный договор. Надо отметить, что прежде чем Банк предоставляет кредитные средства клиенту, с последнего берется заявление на перечисление средств на счет продавца. Застройщик не обязательно должен иметь счет в банке заемщика, но поскольку это клиенты Банка и они сотрудничают ни один год, то счет продавца находится в Агропромкредит. При этом Банк, являясь участником ипотечного кредитования, выполняет дополнительную функцию гаранта правильности и юридической чистоты проведения расчетов между заемщиком и продавцом квартиры.

К кредитному договору прилагается приложение – график погашения кредитных средств (в зависимости от размера кредита и срока пользования). Кредитный договор и договор об открытии и обслуживании счета заемщика заключаются в простой письменной форме. В кредитном договоре оговариваются основные условия кредитования: срок, размер, процентная ставка, целевое назначение (по усмотрению Банка), обеспечение, порядок выдачи и погашения кредита, права и обязанности сторон, ответственность сторон и прочие условия.

После сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав и сделок с недвижимостью – в Регистрационной Палате. Регистрационная Палата регистрирует переход права собственности на квартиру и ипотеку (залог) жилой площади по месту нахождения имущества. В течение 20 дней с момента регистрации заемщик должен предоставить в Банк регистрационное свидетельство об ипотеке.

Кроме кредитного договора заемщик заключает с Банком договор залога имущественных прав (требований) в целях обеспечения исполнения обязательств заемщика по кредитному договору. Этот договор заключается после подписания договора купли-продажи между продавцом и покупателем. По условиям договора залога прав требований в залог передается право залогодателя (заемщика) на получение квартиры в собственность по окончании строительства.

Заключив договор залога прав требований залогодатель должен уведомить своего должника (организация, обещающая предоставить квартиру) о состоявшемся залоге права, и представить залогодержателю (банку) согласие должника на залог прав по договору купли-продажи. Договор залога прав теряет юридическую силу при регистрации перехода права собственности заемщика на квартиру.

Приобретенная на заемные средства квартира находится в залоге до полного исполнения заемщиком всех обязательств по кредиту.

Наглядно организацию ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит» можно представить схематично (см. приложение 13).

Таким образом, в процессе предоставления ипотечного кредита стороны заключают следующие договоры:

· Кредитный договор;

· Договор купли-продажи;

· Договор залога имущественных прав (требований);

· Договор на открытие и обслуживание счета заемщика.

Схема ипотечной программы, которую практикует КБ «Агропромкредит» имеет свою особенность: заключая два самостоятельных договора (договор купли-продажи, кредитный договор) применяются общие правила, которые устанавливаются для ипотеки по договору; когда происходит регистрация прав заемщика на недвижимое имущество в учреждении юстиции, то действует ипотека в силу закона (договор купли-продажи не подлежит нотариальному удостоверению, он регистрируется с отметкой об обременении). Такая постановка позволяет избежать дополнительных затрат заемщика на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию.

Что касается рисков ипотечной деятельности, то на практике Банк «подстраховывается», оформляя в залог приобретенный на кредитные средства объект недвижимости. И обязательным условием является внесение заемщиком первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости предмета ипотечного договора. Кроме того, при выдаче кредита Банк тщательно изучает и проверяет данные о заемщике.

Как показывает практика Агропромкредита наибольший удельный вес группы риска в общем объеме ссудной задолженности приходится на I-ю группу «стандартные ссуды» (практически безрисковые)- около 94% в 2005году. Остальные 6% распределяются по другим трем группам, при этом на последние две группы должно приходится по минимуму. Из приложения 13 видно, что в 2005году значительно увеличился удельный вес III-й группы риска в общем объеме ссудной задолженности (в 4,28 раза) и IV-й группы – в 3,69 раза по сравнению с 2004годом. Это связано с просроченными платежами как по основному долгу, так и по уплате процентов, нарушителями при этом являются юридические лица. За всю практику ипотечного кредитования злостных нарушителей среди физических лиц не выявлено.

На первый взгляд представленная выше схема ипотечного кредитования лишена каких-либо недостатков, однако при практическом ее применении проявляются недостатки программы, о которых будет сказано ниже.

2.3. Недостатки и проблемы системы ипотечного кредитования в коммерческих банках

На сегодняшний день сложилась такая ситуация, что коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ипотечном кредитовании. Немногие банки имеют у себя собственные программы ипотечного кредитования граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы. У банков есть желание заниматься ипотечным кредитованием и есть знание технологий, но явно недостаточно средств для решения проблемы обеспечения населения жильем в масштабах всей страны. В связи с этим правительство должно оказать зримую государственную поддержку банкам, которые пытаются осуществлять ипотечное кредитование.

Поскольку для кредитных организаций определяющими являются: доходность по ипотечным операциям, достаточная ликвидность вкладываемых ресурсов и минимальный риск, а действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка РФ не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ипотечному кредитованию граждан, поэтому развитие ипотеки в сфере банковских услуг тормозится. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным кредитованием по сравнению с другими банковскими операциями.

Для успешного развития долгосрочного кредитования населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Это обусловлено, во-первых, долгосрочным характером ипотечного жилищного кредитования, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.

На сегодня пожалуй самой важной проблемой для коммерческих банков остается восстановление ликвидности. Эту проблему можно решить с помощью механизма рефинансирования кредитов через операторов вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов). В России как уже говорилось ранее задачу создания полноценного вторичного рынка закладных призвано решить АИЖК. Так, с принятием Закона «Об ипотечных ценных бумагах» появилось решение таких проблем как – привлечение необходимых ресурсов на ипотечный рынок и удешевление стоимости ипотечного кредита. Однако на практике, действие данного закона можно будет проверить только к концу 2004 года (в планах Агентства к этому сроку осуществить первую эмиссию ипотечных ценных бумаг).

Деятельность Агентства как специализированного института вторичного ипотечного рынка будет способствовать перераспределению рисков ипотечного кредитования в направлении снижения рисков, оставляемых за банками - первоначальными кредиторами. Речь идет о снижении риска ликвидности и процентного риска, возникающих при несоответствии структуры активов и пассивов банков.

Распределение отдельных видов рисков между банками-кредиторами и Агентством позволит повысить привлекательность ипотечных операций для коммерческих банков и тем самым увеличить объемы кредитования населения.

Для поддержания норматива ликвидности банка, необходимо внести определенные изменения в ряд действующих нормативных правовых актов, способствующие вовлечению коммерческих банков в долгосрочное ипотечное кредитование населения. В частности, представляется целесообразным внести в нормативные правовые акты Банка России (Инструкцию №1) изменения в части неприменения к банкам, у которых более 60% активов размещены в ипотечные кредиты, санкций за несоблюдение норматива общей ликвидности Н5. Данный норматив предполагает наличие не менее 20% высоколиквидных активов в балансе банка на отчетную дату. Высоколиквидными активами считаются активы срочностью не более одного месяца. Норматив Н5 вынуждает банк отвлекать значительные средства для их размещения в краткосрочные депозиты, в то время как эти средства могли бы быть направлены на выдачу дополнительных ипотечных кредитов.

Важным критерием привлекательности рынка ипотечного кредитования для банков является наличие эффективного механизма управления краткосрочной ликвидностью для ипотечных банков. Таким механизмом может служить механизм сделок "репо" с пакетами ипотечных кредитов. Сделки репо подразумевают продажу ипотечных кредитов с правом их последующего выкупа по фиксированной цене на определенную дату. Данный инструмент исключительно эффективен для банков при управлении ликвидностью. Потенциальными контрагентами - маркет-мэйкерами (т.е. участниками рынка, обеспечивающими его ликвидность путем выставления двусторонних котировок) могут в данном случае являться Центральный Банк РФ, крупнейшие универсальные банки, а также специализированные банки и ипотечные агентства.

Кроме того в связи с ограниченным кругом кредитных организаций, способных и готовых предоставлять значительные заемные средства на длительный (до 15 лет) срок на цели ипотечного кредитования, представляется целесообразным не применять требование Банка России о формировании фонда обязательного резервирования (ФОР) по операциям привлечения средств на цели кредитования населения на покупку жилья. Банки рассматривают отчисления в ФОР как ненужную для себя финансовую нагрузку, они вынуждены держать в Фонде примерно 200 млрд.руб..

Другая проблема- формирование резерва на возможные потери по ипотечным кредитам. Проблема состоит в том, что для адекватной оценки кредитного риска необходимо изменить подход к критериям, касающимся установления единых требований по формированию резервов на возможные потери по ссудам в отношении предоставленных ипотечных кредитов, оформленных закладными, а также приобретенных ипотечных кредитов и закладных. Учитывая, что в Инструкции №62 не содержатся характеристики переоформленной ссудной задолженности, что кредитные организации при двухуровневой модели ипотечного кредитования формируют пул ипотечных кредитов, в том числе за счет приобретения прав (требований) по кредитным договорам, обеспеченным ипотекой, необходимо нормативно установить возможность при создании резерва относить задолженность, образующуюся в результате выкупа прав по ипотечным кредитам, к первой группе риска в общем порядке.

Кроме вышеперечисленных проблем можно выделить еще ряд, которые сдерживают становление и развитие системы ипотечного кредитования в сфере банковских услуг, а именно:

Недостаток кредитных ресурсов и их высокая стоимость;

Высокая стоимость кредитов для заемщиков;

Слишком малый срок кредитования;

Слабое развитие и недостаточная эффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;

Высокая стоимость нотариального удостоверения сделок;

Отсутствие правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае принятия судебного решения о выселении, на которое обращено взыскание в силу невыполнения им условий кредитного договора;

Несовершенство налогообложения, в частности, для коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование, не предусмотрено налоговых льгот. Здесь действенной мерой могло бы стать исключение из налогооблагаемой базы по уплате суммы налога на прибыль суммы доходов, полученных от вложений в ипотечные кредиты, и/ или расходов банка по созданию резерва на возможные потери по ипотечным кредитам.

Это, конечно, все проблемы общего характера, возникающие у коммерческих банков, осуществляющих ипотечное кредитование на покупку жилья со вторичного рынка, (поскольку институт ипотеки применяется в отношении вторичного жилья). Решение данных проблем имеет принципиально важное значение для всех участников ипотечной схемы. Но решение этих проблем находится исключительно в компетенции органов исполнительной власти всех уровней. Поэтому пока не будут расставлены все точки над и, об эффективности и массовом развитии ипотечного кредитования в коммерческих банках и нечего говорить.

Для развития системы долгосрочного ипотечного кредитования необходимо предусмотреть реализацию мер в следующих направлениях:

Устранить недостатки в законодательстве, прежде всего, в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселение неплательщика по кредиту из заложенного жилья, в части прекращения прав пользования квартирой при нарушении заемщиком условий ипотечного договора;

Создать механизмы социальной защиты заемщиков как от неправомерных действий банков – кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

Сформировать нормативно-законодательную основу для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;

Совершенствовать налогообложение, стимулировать вложения средств гражданами в жилье;

Уточнить нормативную база, регулирующую деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию и т.д.

Принятие вышеуказанных мер позволит создать массовый, социальнозначимый рынок ипотечного кредитования и будет способствовать широкомасштабному развитию ипотечного кредитования как в регионах, так и в целом по России.

Как выразился Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию: « Развитие системы ипотеки должно стать сферой приоритетного внимания и федерального правительства, и региональных властей». В связи с этим в 2004 году предстоит большая работа по совершенствованию уже действующих законов и разработке новых нормативных актов, направленных на повышение эффективности ипотечного кредитования. Работа уже начата. Теперь остается только ждать, и надеяться, что с принятием новых законопроектов (их около 30) участникам ипотечной деятельности, в частности, коммерческим банкам будет предоставлено больше возможностей для осуществления ипотечного кредитования.

Если обратиться к Программе ипотечного кредитования КБ «Агропромкредит», то можно выделить следующие недостатки ипотечного кредитования в банке.

Во-первых, надо заметить, что представленная Программа ипотечного кредитования Агропромкредита имеет лишь опосредованное отношение к ипотеке, поскольку заемщик с помощью Банка вкладывается в приобретение еще незавершенных строительством объектов. А по законодательству предметом жилищной ипотеки может быть только законченный строительством и принятый госкомиссией объект недвижимости.

Во-вторых, кредитование под залог прав требования – как один из разновидностей заимствования сопряжен с высокими рисками, адекватными им процентными ставками, небольшими, по сравнению с ипотекой сроками кредитования и массой сложных процедур, обеспечивающих минимизацию кредитных рисков. Как следствие этого факта, ипотечная Программа Банка рассчитана на определенные слои населения – с достаточным уровнем дохода.

В-третьих, пожалуй самый значимый недостаток заключается в следующем: после сдачи дома в эксплуатацию договор купли-продажи направляется в Регистрационную Палату для государственной регистрации прав собственности на недвижимость с последующим ее обременением ипотекой. При этом договор залога прав требований фактически теряет свою юридическую силу. Вот тут и наступает момент, когда некоторое время (время регистрации) риск Банка ни чем не подстрахован.

Принимая во внимание недостатки системы ипотечного кредитования в Банке, можно выделить следующие проблемы:

· Отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков кредитора;

· Недоступность ипотечных продуктов для основной массы населения.

С целью совершенствования ипотечного кредитования в КБ «Агропромкредит», в рамках решения данных проблем можно предложить следующие мероприятия:

· Создание «системы накопительного депозита» на первоначальной стадии накопления капитала граждан с последующим предоставлением ипотечного кредита на льготных условиях.

· Минимизацию рисков ипотечного кредитования посредством страхования.

Глава 3. Пути решения проблем Ипотечного кредитования в коммерческих банках

3.1. Система накопительного депозита

Развитию и укреплению ипотечного рынка в современных условиях могут помочь отдельные участники ипотечного кредитования. В частности, заемщики, могут вкладывать свои сбережения в коммерческий банк для накопления средств с целью их целевого использования. При этом не опасаясь, что их обманут, поскольку теперь система страхования вкладов населения подкреплена законодательно.

Предлагаемая «система накопительного депозита» основана на немецкой модели системы стройсбережений. В России уже проводился эксперимент по внедрению стройсберкасс (опыт Москвы), и такая система приобрела доверие и довольно широкую популярность среди москвичей. Но строительная сберегательная касса осуществляет небанковское кредитование граждан.

На мой взгляд, опираясь на механизм и принципы работы данной модели, можно создать такую систему, которая бы нашла применение в практике многих коммерческих банков и пользовалась спросом у горожан.

Суть предлагаемой программы заключается в следующем: Банк предоставляет гражданам целевые счета, на которых последние в течение определенного времени (1-5 лет) накапливают денежные средства. При этом процентный доход по сбережениям на этих счетах на несколько процентных пункта ниже рыночного. Взамен этого Банк гарантирует клиенту возможность предоставления ипотечного кредита на более льготных условиях. При заключении предварительного договора с банком, согласно которому после окончания периода накопления вкладчик приобретает право на получение заемных средств, оговариваются условия ипотечного кредитования. Ссуда предоставляется при следующих условиях: вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений и минимального размера сбережения, что может составлять соответственно 12 месяцев и от 40 до 50% общей суммы сбережений (по принципу работы сберкасс), и зависеть от средств банка. Общий период будет длиться 4-8 лет (период накопления средств - до 5 лет, период кредитования и выполнения обязательств – до 3-х лет-фактический срок предоставления заемных средств на покупку жилья в настоящий момент).

Таким образом клиент, избравший данную систему, проходит два последовательных этапа: 1) накопительный; 2) кредитование и расчет по кредиту. Срок накопления будет зависеть от доходов клиента: если он в состоянии накопить денежные средства за 2-3 года в размере 50% стоимости жилья, то банк по сниженной ставке предоставляет кредит на покупку квартиры в размере оставшейся части стоимости квартиры. При этом размер ставки также увязан с периодом накопления: чем больше накопительный период, тем меньше размер процентной ставки. Это объясняется тем, что благодаря аккумулированию на начальном этапе накопления финансовых ресурсов за счет целевых вкладов у коммерческого банка появляется возможность использовать эти средства для выдачи кредитов тем гражданам, которые обратились ранее.

Кроме того, в дополнение вышеизложенного целесообразно предложить следующее: по желанию клиента (конечно все условия оговариваются заранее) между этапом накопления денежных средств на целевом счете и этапом кредитования, клиент может выступить в качестве «инвестора», т.е. внести личный вклад (инвестиционный) деньгами, либо акциями ОАО «Газпром», либо средства от продажи прежнего жилья. В данном же случае клиенту для улучшения своих жилищных условий придется пройти три основных этапа: 1) накопительный; 2) инвестиционный; 3) кредитование и расчет по кредиту. Здесь также устанавливаются минимальные требования к размерам сбережений на каждом из этапов, к примеру, для накопления средств на целевом вкладе – 40-50% от стоимости жилья, инвестиционный вклад- 20-30%, а остальная часть - средства банка. При данной постановке общий вклад заемщика достигает до 60-80% цены жилья, т.е. клиент будет находиться в меньшей зависимости от заемных средств. Конкретная величина кредита будет зависеть от фактического поведения клиента на накопительном этапе и определяется двумя расчетными договорными индикаторами, а именно показателем накопительной активности (в рублях-месяцах) и показателем ссудного потенциала (в рублях). Схематично набор средств, которым может воспользоваться каждый гражданин в процессе улучшения жилищных условий по системе накопительного депозита, отражен в приложении 14.

Преимущества такой системы можно выделить следующие:

Процентная ставка по кредиту устанавливается в самом начале и является ниже рыночной, поэтому для вкладчика отсутствует риск из-за колебания процентов;

Кредитор будет знать наперед предполагаемый размер выплат;

Такая система позволяет расширить доступность жилья для граждан со средним уровнем дохода;

Положительным моментом является и тот факт, что у человека растет мотивация, направленная на увеличение эффективности своего труда и повышение уровня доходов своей семьи. Целью при этом является накопление либо внесение средств в банк в максимальном объеме, чтобы находиться в меньшей кредитной зависимости.

Недостатком такой системы является временной момент, т.е. чтобы получить ссуду в рамках данной модели потенциальному заемщику необходимо направлять часть своих сбережений в систему, поэтому момент приобретения недвижимости для конкретного заемщика отодвигается.

Систему накопительного депозита на первоначальном постепенном накоплении средств граждан и последующем предоставлением им кредита с одновременным залогом приобретаемого жилья можно рассматривать как перспективное направление банковского ипотечного кредитования.

48. www.sibgazbank.ru

49. Положение о кредитовании от 29.01.2000 КБ «Агропромкредит».

50. Годовой отчет КБ «Агропромкредита» за 2004-2005гг.

Расчет кредитов проводился по курсу 30 руб/$.

В соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» инсайдерами признаются физические лица, которые могут воздействовать на характер принимаемого решения о выдаче кредитов (например, члены Совета директоров банка, руководители дочерних обществ и пр.).

В соответствии с Инструкцией ЦБ РФ «О порядке регулирования деятельности банков» под крупным кредитом понимается сумма кредитов, гарантий и поручительств в пользу одного клиента, превышающая 5% собственных средств (капитала) банка, определенных в соответствии с Положением Банка России от 10.02.2005 №215-П «О методике определения величины собственных средств (капитала) кредитных организаций».

Коммерческие банки резервируют в ФОР в ЦБ РФ 7% от рублевых депозитов граждан, 10%частных вкладов граждан в валюте и всех депозитов юридических лиц.